简报2014年第052期（总第1147期）

 

 

背景简介：2014年7月5日，北京大学国家发展研究院【朗润•格政】系列活动“激辨房地产市场前景”在北大英杰交流中心阳光大厅举行。我们将分三期简报报告本次活动。本期简报报告西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授的演讲内容。

观点摘要：中国的住房拥有率水平高，增速快，同时多套房拥有率也在迅速上升。目前出现大量空置房，2013年城镇住房空置率为22.4%，比2011年上升1.8个百分点。空置房占据了4.2万亿的住房贷款余额，在城镇家庭总资产中的比重是11.8%。城镇住房不论从存量还是从增量来说，都存在过剩的情况。调控政策应该侧重盘活存量，减少浪费，强化信息披露，正确引导预期。

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一、中国家庭住房拥有情况

中国的住房拥有率不仅水平非常高，而且增速快。2014年3月，中国城镇地区常住人口的住房拥有率（包括住在城市的农民工拥有的农村住房）达到89%，比2011年8月提高了4.2个百分点，远远高于OECD国家。美、日、德、法、英、韩等国的住房拥有率在50-70%之间。中国中老年人的住房拥有率与国际水平差距并不大，主要差别在于年轻人（25-34岁）。比如美国年轻人的住房拥有率只有36.8%，中国则高达80.9%。

与此同时，中国城镇地区居民的多套房拥有率也在迅速上升，从2011年8月的15.9%上升到2014年3月的21%。家庭收入越高，多套房的拥有率则越高。中国城镇收入最高的那1%家庭（年收入48.4万元以上）的多套房拥有率是53.1%；而收入最低的那25%家庭（年收入1.23万元以下）仅有7%拥有多套房。此外，经历过拆迁、拥有成年子女的家庭多套房拥有率更高一些。

 

二、城镇家庭住房需求

城镇家庭住房的潜在需求可分为刚性需求和改善性需求。（1）刚性需求指需求弹性系数小，又可分为无房家庭和有房家庭两种。其中有房家庭的刚性需求又可以分为人房分离和分家需求两种：前者是指家庭拥有的住房不在工作以及生活重心所在地；后者是指因家里拥有18岁以上成年子女而可能存在的分家的需求。从2011年8月到2014年3月，无房家庭所占比例从15.2%降到了10.8%，分家需求从7.3%增加到7.8%，人房分离从5.8%降到3.7%，城镇家庭未被满足的刚性住房需求总和从28.2%显著下降到22.2%。（2）改善性需求是指在现在居所的居住时间超过20年，以及家庭人均住房面积低于全省中位数并且居住时间超过5年，同时户主年龄不大于60岁。数据显示，全国13.1%的城镇家庭具有改善性需求。

刚性需求和改善性需求都是潜在的需求，还需要估算可实现的住房需求，具体可使用三种估算方法。（1）看家庭金融资产是否达到新房总价的30%（即能否支付购房首付款），或换房家庭已有住房资产是否足以支付2012年本省新房均值。按此标准，相当于总家庭3.1%的刚性需求是可实现的，而改善性需求是3.9%。（2）看房价收入比。按照房价收入比低于3倍、6倍和8倍来取值，相当于总家庭2.9%、7.1%和9.5%的刚性需求是可实现的，而改善型需求是1.0%、3.0%和5.2%。（3）看房贷负担。按照月均还款与当月收入的比例低于30%、40%和50%为标准，相当于总家庭8.2%、10.4%和12.4%的刚性需求是可实现的，而改善性需求是3.2%、4.3 %和5.3%。根据不同的测算方法，可实现住房需求仅为潜在需求的18.0%-39.0%。

 

三、城镇住房空置率

空置住房包括一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房以及多套房家庭既未自住也未出租的住房。2013年住房空置率为22.4%（其中首套房空置率5.1%，多套房空置率17.3%），比2011年上升1.8个百分点。与其他国家和地区相比，中国的空置率偏高。比如2010年香港的空置率是4.7%，2004年欧盟主要国家9.5%， 2008年日本13.1%， 2001年台湾17.6%。

从地区分布来看，东、中、西部地区的空置率很接近，三线城市总体空置率略高于一、二线城市，但是一线城市首套房空置率只有3%。在六大城市当中，重庆（25.6%）、成都（24.7%）最高，武汉（23.5%）、天津（22.5%）居中，北京（19.5%）、上海（18.5%）最低。北京首套房空置率只有2.9%，而成都首套房空置率高达9.2%。

从住房类别看，商品房与经济适用房的空置率较高，分别为26.3%和23.3%；自建房、拆迁换房的空置率居中，分别为18.6%、18.2%；房改房、单位集资房的空置率较低，分别为13.5%、9.5%。此外，一线城市商品房空置率是18.4%，远远低于二线和三线城市。

从建筑面积看，空置率呈现倒“U”型特点，即90-150平米住房的空置率高于25%，而90平米以下或150平米以上住房的空置率都低于20%。

空置住房的原因包括很多。在其它因素不变的情况下，家庭如果经营工商业，空置住房的概率会增加11.2个百分点；房价租金比提高1倍，空置概率增加6.1个百分点；投资风险偏好强，空置概率增加5.3个百分点；城镇化率提高10个百分点，空置概率增加2.6个百分点；家中有16~30岁的未婚男性成员，空置概率增加2.2个百分点。

空置住房造成资源浪费。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额，所占比重为43%。在空置住房的家庭中，空置房相当于近一半的住房资产（48.3%）。空置房产在城镇家庭总资产中的比重是11.8%。如果房价下跌，空置住房更容易资不抵债（包括银行贷款和民间债务）。

社会各界对我们空置率计算的质疑主要在于1998-2013期间的中国城镇住房增量估算。他们的逻辑是如果增量较小，则空置率也会较低。这个增量可分成三部分。（1）国家统计局公布的城镇住房竣工面积，在上述期间共竣工106亿平米，这个数据大家都承认，没有问题。（2）没有在国家统计局统计范围内的自建房，这部分现在争议很大。自建房包括两类：因为城市规划的变化，农村的住房变为城镇的社区；城镇地区居民的自建房。我们估计这部分总量为2900万套，52亿平米。（3）小产权房。这部分我们估计总面积约8.3亿平米。上述三部分的新增面积减去1998-2013期间总拆迁面积（约有23亿平米），就是净增面积143亿平米，而其他机构测算出来的是70-80亿平米，仅相当于我们数据的二分之一。由于城镇家庭增加了7千万，而住房多了143亿平米，毫无疑问有大量住房空置。

 

四、住房市场发展趋势及调控的新思路

现有住房存量可以完全满足可实现住房需求。根据估算，可实现的住房需求3250万套住房，其中包括可实现的刚性需求2300万套，可实现的改善性需求950万套；而总住房供给5248万套住房，包括空置房供给4898万套，待售商品住宅供给350万套。

从增量上看，城镇地区新增住房需求包括城镇化、新增成年人口以及拆迁/征地。（1）由于农村大量的青壮年劳动力已经进城，并且高学历人口大部分已进城，未来城镇化速度将减缓。根据CHFS的乐观估计，未来五年城镇化率年均提高0.84个百分点，相当于过去五年国家统计局公布的城镇化年均提高值（1.53个百分点）的一半左右。按照新增0.84个百分点的城镇化率计算，年新增农民工家庭为336万。（2）新增成年人按照CHFS中2013年拥有13-17岁人口的家庭数，按每个人需要0.5套住房计算，年新增成年人住房需求317万套。（3）过去五年拆迁家庭总数1100万，按照10%增长速度，年均拆迁家庭为242万。根据上面三个数据来估算年新均增住房需求大概是895万套。年均住房供给经过精细估算总计是1600—2000万套（包括商品房年均供给660-880万套、去世家庭供给484万套、保障性住房供给450-680万套），远大于需求量。所以，住房不论从存量还是从增量来说，都存在过剩的情况。

此外，首次购房比例逐年下降，从2000年的90%下降到2014年3月的19.7%。与此同时，已有一套房的购房者所占比例从10%上升到55.44%；已有两套房的购房者从接近于零上升到24.9%。所以目前中国家庭购房更多靠投资驱动。

住房市场调控的新思路包括以下三个方面。（1）盘活存量，减少浪费。短期来看，应该免除租房税费，规范租房市场，保护出租双方利益；中长期来看，应该对多套房征收房产税，增加多套房持有成本。（2）强化信息披露，正确引导预期，可以通过收集并及时发布空置率等关键指标，帮助投资者了解住房市场运行现状。（3）要实现“居有其所”，住房保障“由建改租”，用租房补贴的方式解决低收入人群住房需求。

 

五、2014年第二季度住房市场形势

2014年第二季度城镇地区的住房拥有率从第一季度的89%上涨到89.5%，多套房比例从21%上升到22.6%，空置率从22.2%上升到23.2%，买房家庭的比例从4.8%降到2.1%，卖房家庭的比例从0.63%降到0.61%。

第二季度投资性购房为最重要的购房动机，投资购房家庭的比例从2014年第一季度的10%涨到24.8%，改善型住房动机占21%，首次购房动机占22.5%，结婚或分家动机占11.3%，教育购房动机11.3%。第二季度售房动机中，预计房价会跌所占比重从一季度的3.8%上升到10%，其它动机包括拆迁29.5%、购买新房25.2%、居住地改变10.3%、投资项目需要资金12.1%等。整体来讲预期和购房售房观念都在分化，一部分人在抄底，一部分人觉得房价会跌所以卖房。

房价上涨预期开始下降，预计涨幅从111.4降到了101.9。与一季度相比，认为房价会上涨很多的家庭从8%下降到2.6%，认为房价会上涨一点的家庭从28%下降到22%，认为房价基本不变的家庭从45.9%上升到54.5%，认为房价会下降一点的家庭从15.2%上升到18.6%，认为房价会下降很多的家庭从3%下降到2.4%。

 

（付雪晴整理，唐杰修订）