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sidenav header background2003年第43期（总第385期）也谈住宅高密度和低密度问题
发布日期：2003-06-09 08:24 来源：北京大学国家发展研究院
“非典”促使人们重新从健康角度思考建筑、城市和我们的生活环境。尤其是香港淘大花园三百多人感染、四十一人死亡的惊人案例，让人质疑这种高层高密度住宅的规划和设计。惊恐之余，便简单地认定低密度住宅才算健康。一些媒体更推波助澜地报道京城郊区ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ在“非典”期间行情看俏。这一看法使人联想起“何不食肉糜”的掌故。实际上我们都知道别墅的空气比塔楼新鲜，问题在于人均ＧＤＰ达两万美元（这一指针超过了英国、加拿大和澳大利亚）的香港同胞，何苦要住这样高密度的住宅呢？我们或许可以先回顾一下香港发展这种大型屋村的历史背景。香港的住宅市场是一个由庞大的公营房屋加上蓬勃的私人物业组成的混合市场。有半数以上的居民居住在由政府兴建的出租公屋（类似内地的廉租房），以及政府补贴的、低于市场价格３０－５０％的“居者有其屋”计划（类似经济适用房）房源。事实上，地狭人稠的香港长久为房荒问题所困。
１９５３年石硖尾棚户区的一场大火使近五万人无家可归，迫使港府必须推行积极的公共房屋政策。例如１９７２年定下的“十年建屋计划”，目标是到８０年代中期为１８０万人提供住宅。为了完成数量宏大的建屋计划，采取高密度塔楼兴建公共屋村恐怕是难以避免的。尽管这些居住单位提供的居住空间十分狭小，狭窄的走廊上人声杂遢，但比起随时有火灾风险、台风来时摇摇欲坠的寮屋（临时搭建的木屋），香港居民情愿花上十年的时间耐心排队等待分配。一旦“上楼”，尽管物质条件不尽理想，却标示着告别风雨飘摇，从此在香港有了立足之地，可以安稳过日。也就是这样的公屋政策，使得香港能平安度过难民潮的混乱，并且提供稳定而廉价的劳动力，支持香港轻工业的发展，带动这个亚洲小龙的经济增长。
另一方面，土地使用政策也使得香港向集中和高密度的方向发展。由于殖民的传统，香港的土地皆为公有，由政府以批租方式有偿转让土地使用权，这使得政府对土地发展保持有效的管制。在土地稀缺的现实条件下，香港城市规划的基本原则是优化利用每一块土地。也就是在环境许可的情况下兴建多层多用途的建筑，最大限度的利用土地。这其中还蕴含着殖民者英国重视绿化带的规划原则。香港的建成区域只占了土地面积的２０％，留下了相当数量的郊野、山林和农地，在一定程度上维持生态多样性。试想，假如香港不把所有的建筑面积圈禁在这２０％的土地上，任其四处蔓延，遍地开花，那香港会变成什幺样的一个城市？香港市民要到何处寻访都市中难得的绿意？这种保护农地的政策，迫使城市只有从填海来取得新增土地，也促成城区高密度发展的模式。所以，对于私人发展商而言，他们要不参与旧城区的改造，要不就加入填海造地的新市镇计划。除了半山上极少数的豪宅之外，大多数的私人住宅是透过开发大型屋村的方式供应的。
在旧城改造中，必须承认一个现实：高密度才能给业主和开发商重建旧楼房的积极性。如果改建不能创造更多的楼面面积，就不会有开发商愿意把资本、时间和精力投到重建计划。例如，香港被称为“小型住宅之王”的地产商恒基兆业，他们的发迹方式就是收购港九地区旧楼，然后建成３００－５００平方英尺的小户型住宅（约３０－４７平米），销售给广大工薪阶层。由于交通方便，住宅临近工作地点，所以深受置业者的欢迎。另外，“十年建屋计划”的完成，主要还有赖于７０年代大规模推行的新市镇建设。例如，近日闯祸的淘大花园，位于观塘的牛头角，５０年代是著名的寮屋区。观塘自３０年代以来一直用作垃圾堆填。港府认为在该区填海既方便发展新工业区，又可吸引临近寮屋居民入住，观塘遂成为香港的第一个新市镇。１９５５年起，港府在观塘分三期展开填海工程，取得约９０公顷土地，主要售与私人发展商兴建工业大厦。临近山坡则用来建造拆迁安置房（在香港叫做徙置屋村）。之后，规划渐趋完善的新市镇计划又陆续在荃湾、沙田、屯门推广。为了达到“自给自足”的理想，新市镇规划着重于就业、商业活动、各种文教休憩设施的配套，以及不同密度、价位和户型的混合发展。除了占总数一半以上的公屋建设之外，私人开发商在新市镇发展中也扮演积极的角色。例如１９７５年港府开标竞投沙田新填海区时，恒基连同长实（李嘉诚）、新地、新世界合组“百得置业有限公司”，投得沙田新市镇第一号地段，发展成规模庞大的综合物业：沙田第一城。到８０年代末，新市镇已经兴建了２０万个公屋单位和１５万个私人住宅单位，总人口２００多万，占全港人口１／３以上。新市镇解决了香港的住房问题，也为香港工商业发展提供新的空间。
当初李嘉诚也是以平价大规模住宅开发打败以高档物业称霸香港一百年的英资香港置地。透过不同楼高、密度和户型的混合配置，以及商业和公共设施的配套，设计良好的大盘可以提供好的居住环境给客户，也有可能为开发商带来利润。这是一笔比较综合的帐，考验开发商的融资、营运和管理能力。而在美国这个资本主义大国，自八十年代以来有大批关注中低收入居民的开发商和建筑规划专业者组成各式非盈利的住宅开发组织，他们应用联邦政府给予的一些税费优惠政策，努力实践一种在财务上可行的、能够以最节约有效的方式提供中低收入者高品质而又低价位的住房。他们的实践证明，在愿意放弃暴利的情况下，在市场机制中也可以造出价廉物美、嘉惠大众的“经济适用房”。严格说来，香港的大型屋村，包括其中比较高档的社区，其超高密度都让人咋舌。放在任何一个西方社会里，都要被批评为不适人居。香港的城市规划和住房政策虽然还存在很多问题，但它总算让大多数普通民众住上了楼房，城市管理井然有序，完成了一定的历史任务。这一点，才刚刚走出贫困、走向小康的中国城市居民，当能同情地理解。因此，所谓的密度高低，实在没有一个科学统一的标准。土地资源、社会文化、经济条件都会影响对我们居住形态和价值判断。政府、开发商和规划者能做的，是在既有的约束条件下，透过规划的技术和手段来解决现实的问题，最大程度的提供居住者的福利。可惜的是，现有官员和规划专业者往往缺乏分析和解决现实问题的能力。他们要不是让开发商的利益牵着鼻子走，要不就是还沉浸在计划经济的思维里，用自己的专业偏见或似是而非的所谓“科学标准”办事，如老是追求一个在现实中不存在的最适规模或最佳配置。坚持这种过时的专业偏见，只有两种后果：一、说的是一套，做的是一套，一些堂而皇之的“科学标准”当作口号喊喊，没人当真；二、当一个头脑发胀的领导对一些错误决策偏偏特别有行动力的时候，可能也是一个证明“政府失灵”项目的开始。
我们期待京城的房地产市场逐步走向成熟，能够提供多元化的产品让不同阶层的消费者有更多选择。必须看到，北京大部分急于改善居住条件并且几经有购房意愿的市民，仍在苦苦寻觅着价位在1平米五千元以下、面积为５０－１００平方米中小户型为主的住房。房地产市场不应忽视这一广大群体的购买力，而此种中低价位房地产商品的品质也不应该打折扣。如何从减少经营成本入手，在一段时间内有效率地提供大量平价的住房，是对政府和开发商的考验。这其中，香港大型屋村的经验是值得借鉴的。较大规模的社区才能产生外部经济，有助于激发多样的经济活动、服务和文教设施建设，也可能更加充实城市生活的丰富性。政府方面的主要工作是提供便捷的公共交通系统，房地产商则可以从薄利多销的规模经济中获利。而值得庆幸的是，内地的土地资源相对充裕，因此，可以有条件设计得更好更舒适。我们起步较晚，可以借鉴香港在建筑规划设计上技术方面的成败得失，进行技术创新。
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发布日期：2003-06-09 08:24 来源：北京大学国家发展研究院
“非典”促使人们重新从健康角度思考建筑、城市和我们的生活环境。尤其是香港淘大花园三百多人感染、四十一人死亡的惊人案例，让人质疑这种高层高密度住宅的规划和设计。惊恐之余，便简单地认定低密度住宅才算健康。一些媒体更推波助澜地报道京城郊区ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ在“非典”期间行情看俏。这一看法使人联想起“何不食肉糜”的掌故。实际上我们都知道别墅的空气比塔楼新鲜，问题在于人均ＧＤＰ达两万美元（这一指针超过了英国、加拿大和澳大利亚）的香港同胞，何苦要住这样高密度的住宅呢？我们或许可以先回顾一下香港发展这种大型屋村的历史背景。香港的住宅市场是一个由庞大的公营房屋加上蓬勃的私人物业组成的混合市场。有半数以上的居民居住在由政府兴建的出租公屋（类似内地的廉租房），以及政府补贴的、低于市场价格３０－５０％的“居者有其屋”计划（类似经济适用房）房源。事实上，地狭人稠的香港长久为房荒问题所困。
１９５３年石硖尾棚户区的一场大火使近五万人无家可归，迫使港府必须推行积极的公共房屋政策。例如１９７２年定下的“十年建屋计划”，目标是到８０年代中期为１８０万人提供住宅。为了完成数量宏大的建屋计划，采取高密度塔楼兴建公共屋村恐怕是难以避免的。尽管这些居住单位提供的居住空间十分狭小，狭窄的走廊上人声杂遢，但比起随时有火灾风险、台风来时摇摇欲坠的寮屋（临时搭建的木屋），香港居民情愿花上十年的时间耐心排队等待分配。一旦“上楼”，尽管物质条件不尽理想，却标示着告别风雨飘摇，从此在香港有了立足之地，可以安稳过日。也就是这样的公屋政策，使得香港能平安度过难民潮的混乱，并且提供稳定而廉价的劳动力，支持香港轻工业的发展，带动这个亚洲小龙的经济增长。
另一方面，土地使用政策也使得香港向集中和高密度的方向发展。由于殖民的传统，香港的土地皆为公有，由政府以批租方式有偿转让土地使用权，这使得政府对土地发展保持有效的管制。在土地稀缺的现实条件下，香港城市规划的基本原则是优化利用每一块土地。也就是在环境许可的情况下兴建多层多用途的建筑，最大限度的利用土地。这其中还蕴含着殖民者英国重视绿化带的规划原则。香港的建成区域只占了土地面积的２０％，留下了相当数量的郊野、山林和农地，在一定程度上维持生态多样性。试想，假如香港不把所有的建筑面积圈禁在这２０％的土地上，任其四处蔓延，遍地开花，那香港会变成什幺样的一个城市？香港市民要到何处寻访都市中难得的绿意？这种保护农地的政策，迫使城市只有从填海来取得新增土地，也促成城区高密度发展的模式。所以，对于私人发展商而言，他们要不参与旧城区的改造，要不就加入填海造地的新市镇计划。除了半山上极少数的豪宅之外，大多数的私人住宅是透过开发大型屋村的方式供应的。
在旧城改造中，必须承认一个现实：高密度才能给业主和开发商重建旧楼房的积极性。如果改建不能创造更多的楼面面积，就不会有开发商愿意把资本、时间和精力投到重建计划。例如，香港被称为“小型住宅之王”的地产商恒基兆业，他们的发迹方式就是收购港九地区旧楼，然后建成３００－５００平方英尺的小户型住宅（约３０－４７平米），销售给广大工薪阶层。由于交通方便，住宅临近工作地点，所以深受置业者的欢迎。另外，“十年建屋计划”的完成，主要还有赖于７０年代大规模推行的新市镇建设。例如，近日闯祸的淘大花园，位于观塘的牛头角，５０年代是著名的寮屋区。观塘自３０年代以来一直用作垃圾堆填。港府认为在该区填海既方便发展新工业区，又可吸引临近寮屋居民入住，观塘遂成为香港的第一个新市镇。１９５５年起，港府在观塘分三期展开填海工程，取得约９０公顷土地，主要售与私人发展商兴建工业大厦。临近山坡则用来建造拆迁安置房（在香港叫做徙置屋村）。之后，规划渐趋完善的新市镇计划又陆续在荃湾、沙田、屯门推广。为了达到“自给自足”的理想，新市镇规划着重于就业、商业活动、各种文教休憩设施的配套，以及不同密度、价位和户型的混合发展。除了占总数一半以上的公屋建设之外，私人开发商在新市镇发展中也扮演积极的角色。例如１９７５年港府开标竞投沙田新填海区时，恒基连同长实（李嘉诚）、新地、新世界合组“百得置业有限公司”，投得沙田新市镇第一号地段，发展成规模庞大的综合物业：沙田第一城。到８０年代末，新市镇已经兴建了２０万个公屋单位和１５万个私人住宅单位，总人口２００多万，占全港人口１／３以上。新市镇解决了香港的住房问题，也为香港工商业发展提供新的空间。
当初李嘉诚也是以平价大规模住宅开发打败以高档物业称霸香港一百年的英资香港置地。透过不同楼高、密度和户型的混合配置，以及商业和公共设施的配套，设计良好的大盘可以提供好的居住环境给客户，也有可能为开发商带来利润。这是一笔比较综合的帐，考验开发商的融资、营运和管理能力。而在美国这个资本主义大国，自八十年代以来有大批关注中低收入居民的开发商和建筑规划专业者组成各式非盈利的住宅开发组织，他们应用联邦政府给予的一些税费优惠政策，努力实践一种在财务上可行的、能够以最节约有效的方式提供中低收入者高品质而又低价位的住房。他们的实践证明，在愿意放弃暴利的情况下，在市场机制中也可以造出价廉物美、嘉惠大众的“经济适用房”。严格说来，香港的大型屋村，包括其中比较高档的社区，其超高密度都让人咋舌。放在任何一个西方社会里，都要被批评为不适人居。香港的城市规划和住房政策虽然还存在很多问题，但它总算让大多数普通民众住上了楼房，城市管理井然有序，完成了一定的历史任务。这一点，才刚刚走出贫困、走向小康的中国城市居民，当能同情地理解。因此，所谓的密度高低，实在没有一个科学统一的标准。土地资源、社会文化、经济条件都会影响对我们居住形态和价值判断。政府、开发商和规划者能做的，是在既有的约束条件下，透过规划的技术和手段来解决现实的问题，最大程度的提供居住者的福利。可惜的是，现有官员和规划专业者往往缺乏分析和解决现实问题的能力。他们要不是让开发商的利益牵着鼻子走，要不就是还沉浸在计划经济的思维里，用自己的专业偏见或似是而非的所谓“科学标准”办事，如老是追求一个在现实中不存在的最适规模或最佳配置。坚持这种过时的专业偏见，只有两种后果：一、说的是一套，做的是一套，一些堂而皇之的“科学标准”当作口号喊喊，没人当真；二、当一个头脑发胀的领导对一些错误决策偏偏特别有行动力的时候，可能也是一个证明“政府失灵”项目的开始。
我们期待京城的房地产市场逐步走向成熟，能够提供多元化的产品让不同阶层的消费者有更多选择。必须看到，北京大部分急于改善居住条件并且几经有购房意愿的市民，仍在苦苦寻觅着价位在1平米五千元以下、面积为５０－１００平方米中小户型为主的住房。房地产市场不应忽视这一广大群体的购买力，而此种中低价位房地产商品的品质也不应该打折扣。如何从减少经营成本入手，在一段时间内有效率地提供大量平价的住房，是对政府和开发商的考验。这其中，香港大型屋村的经验是值得借鉴的。较大规模的社区才能产生外部经济，有助于激发多样的经济活动、服务和文教设施建设，也可能更加充实城市生活的丰富性。政府方面的主要工作是提供便捷的公共交通系统，房地产商则可以从薄利多销的规模经济中获利。而值得庆幸的是，内地的土地资源相对充裕，因此，可以有条件设计得更好更舒适。我们起步较晚，可以借鉴香港在建筑规划设计上技术方面的成败得失，进行技术创新。
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