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sidenav header background简报2013年第007期（总第1039期）：房地产调控政策再思考
发布日期：2013-05-17 09:18 来源：北京大学国家发展研究院
2013年4月22日，北京大学国家发展研究院以“房地产调控政策再思考”为题，举办了专场研讨会。研讨会由北京大学国家发展研究院院长姚洋主持，国家发展研究院教授、央行货币政策委员会委员宋国青，国家发展研究院教授霍德明、张帆、朱家祥，京汉置业集团股份有限公司董事长田汉，中国航天建设集团有限公司副总经理窦晓玉，中信证券交易与衍生产品业务部副总裁刘可等多位嘉宾就房地产当前和长远问题发表了演讲。以下为研讨会的主要内容。姚洋：政府过去十年出台了一系列调控政策，但政策效果并不明显，房地产价格非但没被抑制住而且上涨明显，北上广等一线城市房价更是上涨数倍。
我国房价上涨很大程度上符合市场规律。第一，中国土地供给有限，住房需求增加必然带动房价以及地价上涨。第二，从1990年开始，中国劳动人口比例不断上升，劳动人口比例在2010年达到顶峰，每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。第三，我国东部和西部发展不平衡，大量人口从中西部涌向东部一线城市，对一线城市房价造成很大的压力。第四，过去10年，我国居民收入增长迅速，激发了民众改善居住条件的愿望，推高了住房需求。第五，我国的收入分配状况日益恶化，财富持续向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其它投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。
另外，政府的调控政策本身也在某种程度上起到推高房价的作用。一方面，根据卢卡斯提出的“理性预期假说”，公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府政策失效。具体到房地产调控上，对于政府出台的调控政策，公众会推理：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。“新国五条”颁布之后的乱象就是一个很好的证明。另一方面，调控政策本身就可能会推高了房价。例如，最近出台的“新国五条”重头戏是对二手房交易的卖方征收房价增值部分20%的个人所得税。经济学常识告诉我们，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨，其中的道理是：面对高额税收，二手房房主会尽量把税负转移给买家，在目前房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这相当于房价的上涨，但这也会吓退一些买家，从而导致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易没有额外税收，一些潜在的二手房买家会转而购买新建住宅，其后果必然是导致新建住宅价格的上升。
宋国青：中国人口结构导致了中国人需要通过储蓄来养老，而被压低利率及投资渠道匮乏，导致了人们选择房子作为储蓄方式，推高了房子的价格。
中国未来将面临严峻的养老难题，个人储蓄是养老的主要手段。由于上世纪60、70年代的生育高峰及80年代开始的计划生育，未来中国将逐步进入老龄化社会。目前，约一半人口正当壮年，二三十年之后，如今40岁上下这一大批人都要退休，养老，一个家庭中一对工作的年轻人要赡养四个以上的父辈，同时还要抚养一个以上的。面对如此巨大的养老压力，仅仅依靠年轻人的工作来解决养老是不现实的。我国目前社会保障体系存在着种种问题，很难独立解决中国的养老问题。目前社保投资回报率基本上只能够保本，虽然算下来还有收益，比通货膨胀率高一些，但是到未来也很难说。所以，依靠孩子养老和依靠社保养老都“靠不住”，养老绝大部分还是要靠个人储蓄，小部分靠社保。
中国人目前的储蓄并不足以应付未来的养老问题。目前，中国的储蓄包括个人储蓄、家庭储蓄和政府储蓄，三个部门储蓄率都非常高。如果把工资收入、利息收入或者连房子涨价都算上，个人储蓄率达到40%。那么个人储蓄在这些年到底攒了多少钱呢？可以对此做了一个粗略估算。个人储蓄可以分为金融资产和房产。其中，金融资产包括股票、债券、银行存款、现金、保险等，粗略估计净帐可能有50万亿。2003年以后的房产大概是40万亿，2003年以前房产约为10万亿，房产价值50万亿。所以个人储蓄总共约为100万亿，假设有130万亿，那么人均储蓄是10万，考虑到目前有一半的人在工作，那么人均储蓄为20万。50万亿金融资产收益率基本是零，假设收益率未来可能高一点，勉强跑赢通货膨胀，为1%，三十年以后翻不了一番。考虑到人力成本上升，目前的这些储蓄远远不够应付未来的养老。
从过去的经验来看，投资房地产才能够实现个人储蓄的增值。由于存款利率被人为压低，过去三十年，银行存款的平均回报率为零。而近十年，股市的真实回报率为-3%。投资字画、玉石、黄金等同样不靠谱。算下来，买房子是一个相对比较好的储蓄方式。即使不算房价的上涨，单单把房子出租，这两年的回报率大概是2%，已经超过了其他的储蓄方式。
社会储蓄就像是一股水，总是会寻找一个出口。政府如果调控房价不让大家通过买房子来储蓄，社会储蓄就会流到其他的地方，可能会带来一些新的问题。在通货膨胀率很高的时候，居民囤积粮食来储蓄，导致了粮食价格暴涨，社会吃了很多年的陈化粮。过去以及现在出现的“乱集资”本质上也是社会储蓄在低利率情况下追逐高回报的一种反应。近年来兴起的理财产品，直接投资报酬率高，风险更大，存在很多潜在的问题。
田汉：回顾十年调控之路，有些问题值得反思。
第一，政策往往简单粗暴，不够理性，不够成熟。2013年2月20号“新国五条”出台，仅仅10天后国务院办公厅就公布了“新国五条”的实施细则。政策的出台可能并没有经过充分的讨论。有些地方为了控制房价，直接要求新盘市场报价不能超过同区域其他项目的成交价格，这个政策没有考虑到不同区域，不同的土地供应时间，不同的开盘时间，也不管项目档次如何，只要超过这个价格就不发证。
第二，调控政策违背市场规律。纵观十年房地产调控，出发点都是抑制需求，没有考虑加大供给。特别是“新国五条”的实施细则，把本身就存在的能够调节市场供给的来源，也就是二手房市场，给控制住了。市场中房子的供给已经不足，再控制住二手房，只会导致房价的进一步上涨。
第三，房地产调控政策一刀切，北京、上海等一线城市绑架了全国的房地产市场。东部地区，包括北京、天津、辽宁、上海、浙江、江苏等市场发展水平较高，中西部市场事实上还未走出低谷。从2012年商品房销售面积来看，东部地区同比增长9.7%，中部增长2%，但是西部却下降了5.3%，仍在低谷徘徊。房地产市场各地区之间存在巨大差异，除了东部少数一二线少数热点城市以外，大量城市房价并没有上涨，全国统一的调控政策伤害了中西部房地产市场的发展。
增加供给是解决目前房地产市场问题的根本之道。一是，按照市场规律，把土地市场、房地产市场彻底放开。政府拿出十年期间土地红利的一部分，简化行政审批制度，给市场充足的发展空间，然后拿出一部分红利大量建保障性住房。二是，公开房地产信息，征收房产税。对第二套房每年征收2%的房产税，对第三套房每年征收5%。
窦晓玉：目前房地产有如下几个特点：第一，房地产的发展改善了居民的住房条件，城镇人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到2011年的35平方米。第二，房价高涨，超出了很多老百姓的承受能力。第三，高房价将农民工阻挡在真正的城市化之外，阻碍了城市化的进程。第四，房地产的高回报吸引了大量社会资本，抑制了实体经济的发展。第五，拆迁引发的群体性事件威胁了社会的稳定。
关于房价高涨的原因，以下几个方面值得重视。一是贫富分化，中国20%的高收入群体占据中国房地产消费的70%，特别是10%最富裕的人群消费了50%的住房。二是房地产的投资属性过强，高收入群体的投资渠道狭窄。三是区域发展不平衡，大量人群都涌入以北上广深为主的十来个一线城市和二十来个二线城市，推高了当地的房价。四是地方政府的土地财政又对这一趋势推波助澜。五是不完善的制度设计、不严格的执法力度，强化了大型房地产企业的垄断地位。
刘可：从资产配置的角度来看房地产，中国房地产市场与投资关系特别大，受到实体消费强烈支撑，周期性很长，容易受到政策货币的冲击。目前，美国是释放全球流动性的源头，房地产作为一种金融资产可能受到美元流动性的比较大影响。
从1975年到2007年，美国共有六大流动性的释放周期，除了1982年10月到1984年2月，以及1991年5月到1995年1月这两个周期外，其余的周期都有明显的全球通胀特征，表现为石油、黄金、房地产价格的大幅上涨。而这两个小周期之所以例外，1982年这次是因为个人电脑兴起导致的产业大升级，1991年这次是因为克林顿时期对于互联网的投资带来了产业的大幅升级。这两个时期，新兴产业的增长吸纳了大量的流动性，从而表现出增长属性。
从2013年开始，全球再度陷入新的流动性泛滥之中，在发达国家找不到新产业出口的情况下，以中国为代表的新兴市场可能将成为流动性的新载体。
霍德明：从其他国家的经验来看，房价的上涨都是阶段性的，而不是匀速上涨。具体到中国的房地产，房地产几个的飞涨主要有三个阶段。
第一个阶段是2006年到2008年。这一段时间，房价上涨主要发生在北上广深，其他城市上涨相对较慢。这次房价飞涨的原因是，加入WTO以后，中国迅速积累了大量的外汇储备，外汇占款释放了大量的高能货币，导致M2迅速增加，社会上存在着大量的流动性，故房价开始飞涨。
第二个阶段是2009年春到2010年4月。由于国际金融危机的影响，中国政府推出了四万亿的投资计划，地方政府也出台了几十万亿配套计划。政府的刺激计划导致了房地产在2009年反弹。直到2010年4月，国十条出台，房地产才结束这一轮的上涨。
第三个阶段是2012年5月至今。中国经济在2012年发生下滑，发改委放宽了对于项目的审核，导致了房地产新一轮的上涨。
张帆：长期来看，房地产还涉及到制度方面的问题，其中很重要的一些问题都与政府有关系，比如中央和地方政府之间的财政安排，政府是否能接受经济增速的下降，政府有没有魄力容忍房地产价格在主要城市自由上涨到一定程度。另外还涉及老百姓对一些生活方式的观点，比如说容许一部分人住比较好房子。
同时，由于城市化，长期来说房价还是要接着上涨，特别是存在大量人口涌入的一线和一些二线城市，房价上涨的压力仍然会很大。要解决房地产问题，长期来看还是要对一些涉及到制度问题做出安排。
（胡李鹏 整理）
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发布日期：2013-05-17 09:18 来源：北京大学国家发展研究院
2013年4月22日，北京大学国家发展研究院以“房地产调控政策再思考”为题，举办了专场研讨会。研讨会由北京大学国家发展研究院院长姚洋主持，国家发展研究院教授、央行货币政策委员会委员宋国青，国家发展研究院教授霍德明、张帆、朱家祥，京汉置业集团股份有限公司董事长田汉，中国航天建设集团有限公司副总经理窦晓玉，中信证券交易与衍生产品业务部副总裁刘可等多位嘉宾就房地产当前和长远问题发表了演讲。以下为研讨会的主要内容。姚洋：政府过去十年出台了一系列调控政策，但政策效果并不明显，房地产价格非但没被抑制住而且上涨明显，北上广等一线城市房价更是上涨数倍。
我国房价上涨很大程度上符合市场规律。第一，中国土地供给有限，住房需求增加必然带动房价以及地价上涨。第二，从1990年开始，中国劳动人口比例不断上升，劳动人口比例在2010年达到顶峰，每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。第三，我国东部和西部发展不平衡，大量人口从中西部涌向东部一线城市，对一线城市房价造成很大的压力。第四，过去10年，我国居民收入增长迅速，激发了民众改善居住条件的愿望，推高了住房需求。第五，我国的收入分配状况日益恶化，财富持续向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其它投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。
另外，政府的调控政策本身也在某种程度上起到推高房价的作用。一方面，根据卢卡斯提出的“理性预期假说”，公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府政策失效。具体到房地产调控上，对于政府出台的调控政策，公众会推理：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。“新国五条”颁布之后的乱象就是一个很好的证明。另一方面，调控政策本身就可能会推高了房价。例如，最近出台的“新国五条”重头戏是对二手房交易的卖方征收房价增值部分20%的个人所得税。经济学常识告诉我们，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨，其中的道理是：面对高额税收，二手房房主会尽量把税负转移给买家，在目前房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这相当于房价的上涨，但这也会吓退一些买家，从而导致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易没有额外税收，一些潜在的二手房买家会转而购买新建住宅，其后果必然是导致新建住宅价格的上升。
宋国青：中国人口结构导致了中国人需要通过储蓄来养老，而被压低利率及投资渠道匮乏，导致了人们选择房子作为储蓄方式，推高了房子的价格。
中国未来将面临严峻的养老难题，个人储蓄是养老的主要手段。由于上世纪60、70年代的生育高峰及80年代开始的计划生育，未来中国将逐步进入老龄化社会。目前，约一半人口正当壮年，二三十年之后，如今40岁上下这一大批人都要退休，养老，一个家庭中一对工作的年轻人要赡养四个以上的父辈，同时还要抚养一个以上的。面对如此巨大的养老压力，仅仅依靠年轻人的工作来解决养老是不现实的。我国目前社会保障体系存在着种种问题，很难独立解决中国的养老问题。目前社保投资回报率基本上只能够保本，虽然算下来还有收益，比通货膨胀率高一些，但是到未来也很难说。所以，依靠孩子养老和依靠社保养老都“靠不住”，养老绝大部分还是要靠个人储蓄，小部分靠社保。
中国人目前的储蓄并不足以应付未来的养老问题。目前，中国的储蓄包括个人储蓄、家庭储蓄和政府储蓄，三个部门储蓄率都非常高。如果把工资收入、利息收入或者连房子涨价都算上，个人储蓄率达到40%。那么个人储蓄在这些年到底攒了多少钱呢？可以对此做了一个粗略估算。个人储蓄可以分为金融资产和房产。其中，金融资产包括股票、债券、银行存款、现金、保险等，粗略估计净帐可能有50万亿。2003年以后的房产大概是40万亿，2003年以前房产约为10万亿，房产价值50万亿。所以个人储蓄总共约为100万亿，假设有130万亿，那么人均储蓄是10万，考虑到目前有一半的人在工作，那么人均储蓄为20万。50万亿金融资产收益率基本是零，假设收益率未来可能高一点，勉强跑赢通货膨胀，为1%，三十年以后翻不了一番。考虑到人力成本上升，目前的这些储蓄远远不够应付未来的养老。
从过去的经验来看，投资房地产才能够实现个人储蓄的增值。由于存款利率被人为压低，过去三十年，银行存款的平均回报率为零。而近十年，股市的真实回报率为-3%。投资字画、玉石、黄金等同样不靠谱。算下来，买房子是一个相对比较好的储蓄方式。即使不算房价的上涨，单单把房子出租，这两年的回报率大概是2%，已经超过了其他的储蓄方式。
社会储蓄就像是一股水，总是会寻找一个出口。政府如果调控房价不让大家通过买房子来储蓄，社会储蓄就会流到其他的地方，可能会带来一些新的问题。在通货膨胀率很高的时候，居民囤积粮食来储蓄，导致了粮食价格暴涨，社会吃了很多年的陈化粮。过去以及现在出现的“乱集资”本质上也是社会储蓄在低利率情况下追逐高回报的一种反应。近年来兴起的理财产品，直接投资报酬率高，风险更大，存在很多潜在的问题。
田汉：回顾十年调控之路，有些问题值得反思。
第一，政策往往简单粗暴，不够理性，不够成熟。2013年2月20号“新国五条”出台，仅仅10天后国务院办公厅就公布了“新国五条”的实施细则。政策的出台可能并没有经过充分的讨论。有些地方为了控制房价，直接要求新盘市场报价不能超过同区域其他项目的成交价格，这个政策没有考虑到不同区域，不同的土地供应时间，不同的开盘时间，也不管项目档次如何，只要超过这个价格就不发证。
第二，调控政策违背市场规律。纵观十年房地产调控，出发点都是抑制需求，没有考虑加大供给。特别是“新国五条”的实施细则，把本身就存在的能够调节市场供给的来源，也就是二手房市场，给控制住了。市场中房子的供给已经不足，再控制住二手房，只会导致房价的进一步上涨。
第三，房地产调控政策一刀切，北京、上海等一线城市绑架了全国的房地产市场。东部地区，包括北京、天津、辽宁、上海、浙江、江苏等市场发展水平较高，中西部市场事实上还未走出低谷。从2012年商品房销售面积来看，东部地区同比增长9.7%，中部增长2%，但是西部却下降了5.3%，仍在低谷徘徊。房地产市场各地区之间存在巨大差异，除了东部少数一二线少数热点城市以外，大量城市房价并没有上涨，全国统一的调控政策伤害了中西部房地产市场的发展。
增加供给是解决目前房地产市场问题的根本之道。一是，按照市场规律，把土地市场、房地产市场彻底放开。政府拿出十年期间土地红利的一部分，简化行政审批制度，给市场充足的发展空间，然后拿出一部分红利大量建保障性住房。二是，公开房地产信息，征收房产税。对第二套房每年征收2%的房产税，对第三套房每年征收5%。
窦晓玉：目前房地产有如下几个特点：第一，房地产的发展改善了居民的住房条件，城镇人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到2011年的35平方米。第二，房价高涨，超出了很多老百姓的承受能力。第三，高房价将农民工阻挡在真正的城市化之外，阻碍了城市化的进程。第四，房地产的高回报吸引了大量社会资本，抑制了实体经济的发展。第五，拆迁引发的群体性事件威胁了社会的稳定。
关于房价高涨的原因，以下几个方面值得重视。一是贫富分化，中国20%的高收入群体占据中国房地产消费的70%，特别是10%最富裕的人群消费了50%的住房。二是房地产的投资属性过强，高收入群体的投资渠道狭窄。三是区域发展不平衡，大量人群都涌入以北上广深为主的十来个一线城市和二十来个二线城市，推高了当地的房价。四是地方政府的土地财政又对这一趋势推波助澜。五是不完善的制度设计、不严格的执法力度，强化了大型房地产企业的垄断地位。
刘可：从资产配置的角度来看房地产，中国房地产市场与投资关系特别大，受到实体消费强烈支撑，周期性很长，容易受到政策货币的冲击。目前，美国是释放全球流动性的源头，房地产作为一种金融资产可能受到美元流动性的比较大影响。
从1975年到2007年，美国共有六大流动性的释放周期，除了1982年10月到1984年2月，以及1991年5月到1995年1月这两个周期外，其余的周期都有明显的全球通胀特征，表现为石油、黄金、房地产价格的大幅上涨。而这两个小周期之所以例外，1982年这次是因为个人电脑兴起导致的产业大升级，1991年这次是因为克林顿时期对于互联网的投资带来了产业的大幅升级。这两个时期，新兴产业的增长吸纳了大量的流动性，从而表现出增长属性。
从2013年开始，全球再度陷入新的流动性泛滥之中，在发达国家找不到新产业出口的情况下，以中国为代表的新兴市场可能将成为流动性的新载体。
霍德明：从其他国家的经验来看，房价的上涨都是阶段性的，而不是匀速上涨。具体到中国的房地产，房地产几个的飞涨主要有三个阶段。
第一个阶段是2006年到2008年。这一段时间，房价上涨主要发生在北上广深，其他城市上涨相对较慢。这次房价飞涨的原因是，加入WTO以后，中国迅速积累了大量的外汇储备，外汇占款释放了大量的高能货币，导致M2迅速增加，社会上存在着大量的流动性，故房价开始飞涨。
第二个阶段是2009年春到2010年4月。由于国际金融危机的影响，中国政府推出了四万亿的投资计划，地方政府也出台了几十万亿配套计划。政府的刺激计划导致了房地产在2009年反弹。直到2010年4月，国十条出台，房地产才结束这一轮的上涨。
第三个阶段是2012年5月至今。中国经济在2012年发生下滑，发改委放宽了对于项目的审核，导致了房地产新一轮的上涨。
张帆：长期来看，房地产还涉及到制度方面的问题，其中很重要的一些问题都与政府有关系，比如中央和地方政府之间的财政安排，政府是否能接受经济增速的下降，政府有没有魄力容忍房地产价格在主要城市自由上涨到一定程度。另外还涉及老百姓对一些生活方式的观点，比如说容许一部分人住比较好房子。
同时，由于城市化，长期来说房价还是要接着上涨，特别是存在大量人口涌入的一线和一些二线城市，房价上涨的压力仍然会很大。要解决房地产问题，长期来看还是要对一些涉及到制度问题做出安排。
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