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学术研究
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2009年第80期（总第841期）中国土地制度改革研讨会简报之四
发布日期：2009-09-21 01:39 来源：北京大学国家发展研究院
2009年7月27日，由北京大学国家发展研究院、北京天则经济研究所和博源基金会共同主办的“中国土地制度改革研讨会”在北京大学国家发展研究院顺利举行。多位专家、学者围绕中国土地制度改革进行了演讲和讨论。我们分七期报道发布会概况。本期简报报告会议第二节“问题与主张”中，中国土地学会理事长黄小虎、中央党校研究室副主任周天勇教授、国土资源部总规划师胡存智演讲内容，以及讨论内容。
黄小虎：我国房地产业的再思考
长期以来，房价与地价的关系是一个非常敏感的话题，争论各方都认同房价太高，但是分歧在于，到底是房价拉高地价，还是地价抬高了房价？其实房价与地价的关系在理论上早已得到解决。马克思和恩格斯在著作中已经论述过住宅价格是地价、建筑资本和利润利息以及修缮费用的加总。理论上说现在我国城市房价主要由土地价格和建筑安装投资及利润构成。当然如果由开发商组织建设，还应加上开发商管理服务费。
建筑投资及利润即通常所说建安成本，是相对恒定成本：全国建设相同标准的房子造价差别不会很大，一定时期内建材价格和工人的工资也相对稳定。并且从长期趋势看建筑产品与其他商品一样，随着技术进步和劳动生产力的提高，价格更有可能相对下降。土地价格完全不同。地价是地租资本化，地租会由于土地条件的变化引起超额利润。随着经济的发展，地租和地价有长期上升趋势，其中城市土地表现尤为明显；另一方面，短期内土地供求关系的变化也会引起实际生活中地租地价围绕土地超额利润，发生或高或低的波动。
需求有自住性需求和投机性需求，供应也是如此，有满足实际需求的供应，比如政府保障性住房和合作建房，还例如农民自己建房等等；同时也有投机性供应。马克思当年就已经注意到建筑业的变化：早期的房屋都是定造，但是大约到十九世纪中叶定造房屋就极少了，建筑商购买大面积地皮建造很多房屋供顾客选择，建筑商所经营的土地财产可以超出他本人的财产几十倍，因此就面临着市场波动而破产的风险，这样一种建房方式实际上就是为投机而建房。建筑本身利润是很小的，投机主要对象是地租。马克思所关注的这种“为投机而建房”的建筑商就是世界上最早的房地产开发商，只是当时他们还是集建筑商、开发商、维修商为一体。而当代我国的开发商既不负责建筑又不负责维修，他们的主要职能就是为投机而建房，这种投机性供应与投机性需求结合在一起可以产生巨大能量，使房价剧烈波动，吸引公众资金进入，成就了一个又一个富翁，而后房价跌落又使后来者血本无归，造就一个又一个的“负翁”，这就当今中国正在发生的事情。
保障性住房体系建立使穷人住房供应不再依赖开发商，下一步如果能够发展合作建房供应体系，中低收入人群的住房也将不再依赖开发商，那时候投机就只是富人之间的游戏，就与老百姓无关了。当然保障性住房和合作建房也存在供需矛盾，价格也会有波动，但没有投机作祟就不会出现令人望而生畏的天价房，那时候政府实行“招、拍、挂”是好还是不好就无须讨论了。其次，既然投机者赌的就是地租，国家作为土地所有者就不应该在任何情况下都追求土地收益最大化。限价房本质上限的就是地价，将来发展合作建房时，土地供应可以实行划拨和低价，而这些恰恰体现了土地公有制的优越。
我国土地使用制度和管理也存在一些问题。开发商仍然垄断大部分住房供应情况下，土地“招、拍、挂”成了土地投机重要途径。地价过高会对普通百姓造成伤害，因此当投机导致泡沫高升时，政府推出土地应慎之又慎，不应该简单谁出价高就向谁送地，应多增加保障性住房和限价房的土地供应。不过只要开发商垄断局面不改变，这些措施也只能是治标之策，不可能根本遏制投机对消费者的伤害。
现在城市发展过于依赖房地产业，以至于房价一跌一些地方政府就去救市，让老百姓很不满。现在我国各地城市建设投资、土地财政、与土地相关的税费以及土地金融占了经济相当大的比重，是一种透支未来的发展模式，不可持续。这种模式形成原因很多，有指导思想和发展战略的问题、政府职能问题、干部制度问题、财政金融体制问题，也有土地制度和土地管理问题。就土地方面，最主要的方面是不允许集体用地进入市场和低价征地高价卖地。不允许集体建设用地进入市场实际上强化了开发商的垄断地位，而低价征地就为投资炒作提供了空间，此外对土地收益使用缺乏规范也助长了地方政府的短视行为。党的十七届三中全会已经明确改革方向，需要我们加紧落实，稳步推进。
以上房价和地价的关系可以总结如下：地租地价是房价重要组成部分，地租地价有长期上涨趋势，所以房价也会相应看涨；但是房价的短期变化是供求关系引起的。投机性的供求会使房价剧烈波动，投机的真正对象是地租地价；而投机活动之所以伤害普通消费者要害在于住房供应的垄断，因此解决问题关键是打破垄断，而打破垄断需要建设部门进一步改革住房制度，深化改革土地管理制度。
（谭力整理，已经演讲人审阅）
周天勇：城市化的居住模式与土地管理体制的选择
城市化是人类社会农村剩余劳动力和剩余人口向城市流动和集中的一种不以人的意志为转移的必然趋势。城市化过程中的居住模式，是指农村人口在向城市流动和集中过程中，他们的居住在城乡之中的分布、有无贫民窟、居住的面积、庭院、多层和高层楼房等等。不同的国家和地区，在他们的城市过程中，形成了不同的居住模式。但是，不同的居住模式，对土地利用率、人口年龄的城乡结构、社会安全等等都有着其不同的影响。
我们在研究城市化、土地和居住问题时发现，世界上典型的模式总结起来可能有三类：一类是东亚模式、一类是拉美和印度模式，一类就是目前中国的模式。在东亚模式中，居民收入增长较快，城市化过程中的大部分新迁移居民有购买正规住宅的能力。虽然有一部分居民在转型期间只能暂时居住在贫民窟里，但这种贫民窟能够随着居民收入的提高和政府财力的增强而逐步被改造并最终消失，城市居民的居住条件逐渐同一化。日本、韩国、台湾就属于这种模式。
另一种模式是拉美和南亚国家的居住方式，在城市化转型期间，相对东亚国家，他们的居民收入增长较慢，且收入差距特别大。在印度，公有的土地被私人实际占有十年以后就可以私有，而在拉美国家甚至占半年以上就可以私有。为什么城管不能把城市化过程中这种私占公地的现象消灭掉？因为这些国家的总统是直接普选，候选人因为要拉选票而需要讨好作为“票仓”的贫民窟里边的人。在这种居住模式里，只有富人到城市以后才能住上正规比较好的住宅，其他大量的农村剩余劳动力则居住在城市的贫民窟里，结果贫民窟成为农村人口城市化的主要居住方式。
第三个模式就是中国目前的居民居住方式。我们研究了城镇居民购房的能力，收入最高等的居民的收入房价比是2.4：1，即攒2.4年的收入就可以买一套房子，但是最低的则要二十多年；此外，我们对整个农村人口也做了一个估计，平均来说是18：1，为公认的最高房价收入比6：1的三倍。在这样的情况下绝大部分农民肯定买不起房子。于是就发生了“两栖居住”的问题，即进城务工的农民只能居住在城市的工棚、集体宿舍或者城中村的小租屋里，而在农村虽然拥有房子却空着不住。显见，如果这种两栖居住率越高，人均所占用的住宅用地就越多；进一步，如果农民工在城市里再买房子而且农村房子的居住权也不放弃的话，所占用的土地就会更多。另外,居住方式，比如说高层住宅、庭院、别墅，以及家庭多套率、住宅面积大小等，这些都影响到土地的占用程度。比如，我们算了一个非常有意思的账，基于国土资源部的统计资料，2003年到2007年的别墅用地仅仅装了2.7万人，但是，如果按照1：3容积率，则能装30多万人。
不同的居住模式不仅占用的土地不一样，而且对社会结构、对社会稳定的影响、所造成的隐患等等也不一样。和拉美、东亚的其他国家相比，中国不一样的地方就是政府太强，土地没有私有化，中国基本上也没有贫民窟。没有贫民窟的一个直接后果就是加重了农村的老龄化程度。由于没有贫民窟这样的地方长期定居，在外打工的农民工到了中老年纷纷回乡，这直接导致农村老龄化程度高于城市。根据我们的测算，如果目前这样的城乡两栖现象持续下去，那么到2030年农村老龄化，即农村60岁以上人口所占比重，将可能达到69%这样一个惊人的程度。没有贫民窟所导致的另一个后果就是人口剧烈流动对社会稳定的影响：其他国家的人口流动主要是商务和休闲流动，但是中国的人口流动主要是剧烈的生计流动；如果农村大量进城务工人口都能够居住在贫民窟里，那么就不会发生城乡之间人口的剧烈流动，因为在贫民窟里一家数口都居住在这个地方，这样由单身和流动所引起的社会危险就小一些。由此我们也需要重新考虑，究竟是存在贫民窟的社会更稳定，还是人口剧烈流动的社会更稳定。
为了防止居住用地倍增，必须防止城乡两栖居住的现象，不论是城里人到农村还是农村人到城市两栖居住。如果大量的城里人到农村去把农村庭院式的住宅买下来了，以后再把这些土地复垦成耕地，其成本就会非常高。而且，防止城乡两栖居住现象还可以防止出现在城乡之间形成剧烈和持久的人口流动，同时防止农村老龄化的加速和恶化。另外，我们还需要防止城镇中形成占人口10%的多套房阶层出租房屋给占人口90%的无房阶层居住；我们不同意有些学者所说的“买不起房子可以租房子住”的看法，如果一个社会有80％—90%的人都买不起房子，那这个社会的问题太大了。如果有钱人买了五六套房子，他们的孩子单靠租金就可以一辈子吃不完，这样的社会可能是非常糟糕的社会。
那么如何防止城乡两栖居住现象？我们认为，关键在于降低进城劳动力的居住成本。农民现在进不了城市，最主要的不是户籍政策的阻碍，而是由于过高的房价导致过高的进城居住成本。要降低居住成本，最重要的是调整土地利用和管理方面的战略思路。我们开始起草报告提纲的时候说一定要控制建设用地、控制城市用地，但研究的结果发现问题不在于此。实际上，村庄每年占有土地量非常大。改革开放以来，农村人口绝对数减少了六千多万，但是村庄用地却扩大了两亿亩，而同期城市通过人口迁移新增了四亿两千多万人，但是城市建设用地却只增加了五千万亩。改革开放初期农民住宅用地人均居住面积大概八平方米，由于对在承包地上盖住房管得不够严格，现在增加到人均三十多将近四十平方米，占用了大量耕地。所以，国土控制的重点其实不是在城市，而是在农村。研究中我们还发现，城市政府把很多土地拿去搞开发区、搞工业，比如建炼油厂、炼钢厂等等，而居住用地供应则相对比较少，最后导致住宅地价暴涨，但是第三产业并没有发展得很好，这值得深思。
要调整土地的利用和管理制度，具体来说我们有以下建议：首先，要鼓励宅基地、承包地流转。比如我要去城里打工，如果我的宅基地和承包地可以流转，那么这些土地流转变现以后所带来的财产收入就能大大提升我到城市里购买住房的能力；然而现在大量土地资产都是“死”的，根本无法变现，使得农村居民缺乏到城市里购买住房的能力。必须加速对一些规模小又比较分散的村落进行户籍整顿。许多农村因为小、分散、土地利用率低、没有规模效应，是注定要衰败的，俄罗斯、巴西、印度的情况都是如此。问题在于衰败以后一定要整理土地，比如德国在村落衰败后的土地整理上就有一系列措施，对中国来说则一定要整理出耕地和建设用地以供流转。
其次，需要重新考虑是否可以宽容贫民窟存在和发展。这个问题的关键在于，政府是否有能力为大量应进城市的人口提供低价和限价房？如果2040年城市化率到80%，那么需要增加城镇人口五亿六千万，这些人进到城市的话政府能够提供限价房和廉租房吗？我个人认为不可能，任何一个国家政府财力都承担不了。这种情况下我们可以尝试逐步重新考虑对城中村和城郊承租房的容忍程度，适度地放宽对贫民窟的限制，并随着经济发展逐步改造贫民窟，这样既能降低城市化过程中的居住成本，又能减少因为缺乏贫民窟而导致的剧烈生计流动对社会稳定所可能造成的影响。
再次，还需要重新考虑对小产权房的容忍程度。在小城镇和城郊我们认为完全有必要发展小产权房，免去政府的土地出让金和各种高额税负，从而把房价降下来，让农民买得起房子。我们走访了一些地方，发现有些农民到城里买房子买的就是小产权房，大产权房他们根本买不起。小产权房不仅要发展，而且一定要区别对待。如果在城郊、小城镇建造比较节约土地的多层甚至高层小产权房，政府可以支持，但是城市居民到农村购买庭院式的住房则要控制，至于控制的理由则还有待细究。
最后，要提高收入降低房价。要降房价，首先就应当加大住宅用地的供应量。从我们的分析数据来看，住宅用地的供给是不足的。除了让地方政府加大住宅用地的供给量之外，如果允许农村集体建设土地进入市场，形成竞争性土地供应市场，那么住宅用地的供给也将能够有效增加。同时，如果允许在集体建设用地上建设商品房，那么房屋供给也将能够有效增加。此外，由于过高的城镇居民房屋多套率也加大了房屋的供求矛盾，如果用税收的办法来控制城镇居民房屋的多套率，就一定要开征房地产税，否则房屋多套率很难降下来；除房地产税之外，还可以征收土地使用税，并对两套以上房子开征累进税，这样可以更好的降低房屋多套率，从而改善房屋供求结构、降低房价、提高购房自住的满足率，而且开征这些税收本身也是对目前地方政府土地财政的一种改革方式。至于提高收入，我们认为最根本的还是要大力发展吸纳就业能力最强的中小型和微型民营企业以及个体户，具体办法包括放宽准入门槛、降低税负，减少对它们的吃拿卡要以及行政执法中索取费用等行为。
（易声宇整理，已经演讲人审阅）
胡存智：以换地权益书构建自由流动机制
目前土地流转有很多现实的障碍，造成流转实际效果不好。其中，主要有三个障碍。第一，土地的多重负担造成流动的障碍和困难。土地既要满足生产力发展要求，同时还要为了中国国情需要保持承包权的稳定。障碍和困难主要表现在五个矛盾上：1.土地规模经营与稳定和维护家庭联产承包制的土地基础之间的矛盾；2.推动集中经营，鼓励资本下乡与强势资本造成土地兼并之间的矛盾；3.鼓励进城农民的承包地长期流转与以土地稳定不变充当返乡农民的生活退路之间的矛盾；4.社会化专业化农地流转与权势集团（包括村委会、农业公司、基层政府）对农民的强迫力量之间的矛盾；5.流转与流转后农民回乡及时索回土地作为生产生活退路之间的矛盾。这些矛盾造成了流转上的第一个障碍和困难。
第二，土地缺乏双向流动的途径和保障造成障碍。由于当前土地的流向和趋势是不一样的，农地从分散到规模经营是主流，反过来是少量和非主流；建设用地跟着城镇化过程向城镇集中是主流，返回去是次要也是零星的。同时农民把土地作为退路是零星和分散的，发生概率也比较小。这种情况下，各地各方面的探索都做的一件事就是为主流方向做“改革”，而没有为相反的流向提供保障。这样一来产生的问题就是：要素的流动只有正向流动没有返向流动，很难说是市场经济，也不是真正的要素流动。
第三，土地空间及位置制约经营方式影响流转。土地与资金不同，资金只要集中就可以规模使用，没有来源和位置的限制。土地的规模经营则有一个空间位置问题：土地必须连片，分散不连片是难以利用的。土地连片使用后还要避免把中心部位地再分割出去，否则土地规模经营方式也难以持续。因此，土地规模经营的核心是土地连片经营。规模经营中为实现土地连片，十有八九会出现强迫农民流转土地的现象。
由于上述原因的影响，目前土地流转的成效不是很好。十七届三中全会之前我们做了统计，流转比例只占耕地4.75%，比例高的地区也只有20—30%，远远低于农村劳动力进城的比例。土地流转情况不佳，不仅仅与制度不完善有关，更与要素流动的路径设置不完善有关。
基于以上这三个问题，我的主张是，以换地权益书构建土地要素返向流动的保证。这里的“返向”主要有几个意思，一是一定要有返向流动的路径安排，无论正向反向、主流和非主流，都要有安排，使得要素流动能够形成一个双向的、能够保证市场经济和城乡统筹发展所需要的自由流动。从分析中我们发现，有两个特点值得注意，一个是分散向集中、从农村向城市，这是土地的主要流动方向，相反是零星和少量；二是规模经营对土地的位置有更高的要求，但是为了保证农民的退路，土地社保功能主要与土地的面积、而不是位置有更密切的关系。根据这个特性，我们就能够解决地块的替代使用问题，建立返向流动途径，同时能够满足规模经营和社会保障两个需求。我们所引进的创新工具叫“换地权益书”，它的特征是：面积是核心、位置是条件，通过这种安排来解决土地流转问题，构建返向流动的政策工具，从而构建完整的土地流动链条。
换地权益书是一种法律证书，标志着对土地的权利，可以在一定时候换取土地。这个证书既可以换取一定土地面积，也可以换取一定土地价值，还可以两者兼而有之。作为一个政策工具，它可以破除土地流动性障碍，淡化土地位置作用的影响。换地权益书可以由政府或者法定机构在收回土地的时候发放，作为一种法律凭证，它记载有原来面积、等级、价格等等东西，在必要时候兑换成土地。权益书在欧洲主要用于土地整理和土地交换，在美国用于土地开发，而在香港则主要用于征收土地。香港的换地权益书可以合并使用，也可以交付一定的地价。中国大陆于1999年在海南省发放了换地权益书，经过了十年的实践，目前还在使用中。
换地权益书可以有几种形式，一是以面积为主要记载，换地的时候可以换回同等面积。二是建设用地的换地权益书则可以记载换地权益书的价值，到时候可以换回其他同等价值的土地。为了保证农民尽可能换回原有那块地，当不能换回原有地块的时候，就可以通过距离原地远一点就多换一点面积的办法来履行换地权益书。我们把规则制订好了，农民接受规模经营就知道预期结果，将来就不会发生纠纷。对于建设用地的换地权益书，既可以换成本村本土的建设用地，也可以换成其他地方的建设用地，这样有助于农村向城市发展。
随着这个换地权益书而来的有一系列的管理问题，既然是法律文书，一是需要有公信力，二是需要有法律的严肃性。为此，我个人建议换地权益书最好由县级政府全程统一管理。如果换地权益书归集的土地范围大了，就可以在全域范围内调剂、兑换土地。此外，要有专门机构管理权益书，特别在农户赎回土地的时候要把权益书及时收回来销毁，对于宅基地也可以这样实行。这样，无论规模化经营也好，农村向城镇集中也罢，农民都有切实保证。
最后要说的是，这种换地权益书作为一种新的制度安排，处理得好可以实现各方共赢，首先农民进城也不担心失去土地，放心把土地流转；其次，公司也能够得到规模经营，集体经济组织也能得到规模化的好处；再次，对国家而言则可以破除城乡二元结构，促进城乡统筹发展，可谓一举多得。当然，如果处理不好，它也会带来很多的麻烦和问题。所以，对换地权益书这种新的制度安排，我们必须慎之又慎，在充分论证和试点的情况下谨慎推行。
（易声宇整理，经演讲人审阅）
会议第二节讨论
盛洪评论：
我认为换地权益书是一个很好设想，但有更好更一般交易方式就是土地跟货币之间交易。换地权益书肯定有更多附加条件，用来代替征地时候全额支付土地价格，因此它是一个很中间的改革方式。而且，特定一对一换地权益书其实妨碍交易。城乡对流不见得需要用一对一的方式实现。一个人在城里住厌了愿意到农村当农民，可以通过很一般的货币买卖来获得土地。换地权益书的好处可能只局限在现在，且如果要推行换地权益书，需要证明更一般的交易可能达不到更多的政策目标。
胡存智评论：
盛老师说的有一定道理。关键在于土地被要求承担社会功能，可能需要给农民留下退路。换地权益书可以解决是否需要给农民留下退路的问题：农民拥有换地的权利，可退可不退。
陈家泽评论：
我觉得换地权益书的好处在于促进交易。成都在设计土地银行时，和胡老师的思路是比较接近的。换地有一个重要的局限。即地域的限制。它实际上是一种股票的概念，并有利于渐进式的改革。我比较赞同这种制度。
孙佑海评论：
现在有一个很现实的情况，即城市用地和农村用地的不同趋势，城市用地是人增地增，而农村建设用地是人减地增。05年，农村建设用地是16.56万平方公里，占整个全国用地的51%还多。农村建设用地是我们整个城镇建设和工业用地的两倍之多，可是05年农村人口只是城镇人口的1.4倍。91年，农村人均用地12.36万平方公里。14年间，农村用地增加了4.2万平方公里，且这4.2万平方公里的用地是在农村人口减少了1.1亿的情况下发生的。两个方面值得我们关注，一方面，整个城市的人口城市化滞后于土地城市化；另一方面，农村的建设用地在增加。这个问题值得思考。
胡存智提问：
秦晖教授提到Private Collective这个概念，中文的翻译是什么？国外有没有类似的实践？这个概念与我国已经有十几年实践的，以土地为核心的农村社区补助合作制有什么区别和关系？
秦晖回答：
在国外，不管是在大陆法系还是普通法系的民法体系中，是没有Collective这个概念的。我之所以要说Private Collective是考虑到中国特色。在早期罗马法时代，罗马集体对权利的干预很大，但也没有Collective这个概念。如果有一些，也无非是附着在权利的行使上，比如继承权家族限制等等。波音公司有几十万股东，股东人数可能超过一些小国家的人口，但谁也没有说它是集体所有制。几十万人共有的财产或一个人的财产，只要是民间的，只要是自由组合的，谁也不会怀疑它是Private。大家知道很多大型的股份公司的，但是谁也没有说这就不是Private。
然而，中国法律规定土地必须是Collective持有。制度是可以有弹性的，集体持有完全可以，只不过如果集体持有土地，应该给个人集体的进出权。当初我们生产性集体的解构就是采取这种办法，林毅夫先生反反复复讲过。地权性集体为什么不能采取这个办法？
Private Collective的土地所有制和现在的制度有什么不同？这个不同是显而易见的。第一就是有退出机制。我们现在的集体哪怕是股份制的，股份也和成员权挂在一起，不能进也不能退。假设这个制度的确给农民带来好处，例如给一部分土地增值收益很大的农民带来享受。这部分农民可以无需劳动也无需投资，但他却也没有办法投资，一辈子可以当除了吃喝嫖赌以外什么都不干的人，这是一种正常的现象吗？
如果取消了所谓的身份制。实际上的变化是两个。一是取消所谓的身份权。二是取消所谓的政社合一。在座的陈锡文先生在去年有一个说法我是很同意的。即我们虽然要维护集体国有制，但是行政村的经济职能要逐渐剥离。我们只要解决了集体所有制的身份性或者进入退出机制，这种所谓的集体其实就变成了股份制和Private制度。我们的产权改革不也就到位了吗？只不过在名义上，我们完全满足了《宪法》的各种条款，我觉得有什么不可以呢？
秦晖评论：
天勇讲的东亚型和南亚拉美型其实并不是居住模式区别，因为东亚和南亚拉美都是允许贫民窟的。区别只是在于东亚型由于经济增长速度快，分配也相对平均，贫民窟很快就自我消解了。但是在尊重贫民窟存在权这一点上，两种模式之间并没有任何区别，因此这两者可以合二为一。至于中国，也不是世界上唯一的特例。我认为，中国和民主改革之前的南非非常接近。你看看南非当时用的几个词，一个是“流动工人”，指可以进城打工但是不能在城市定居的黑人；一个叫“有序的城市化”，指的是黑人不能进城，使白人城市又干净又整洁又豪华，而且治安也很好。南非的学者在讨论有序城市化的时候，是拿美国作为反例的。按照我的分类则很简单，东亚、南亚、拉美都是一回事，发达国家早期也是一回事；第二类就是中国和南非这一类身份性的居住模式。
周天勇评论：
南亚、拉美与东亚相比，城市化的结果是不同的。我们做了世界各国关于中小企业制度的比较研究，发现拉美、东亚以及南亚的国家，政府关于中小企业的制度是不同的，这导致进城这些人的收入、就业、居住、创业上的不同。所以我觉得，南亚、拉美的城市化道路与人口转移的道路，和东亚是绝对不一样的。当然，拉美和东亚都是允许贫民窟的，但是拉美对中小企业的限制和中国差不多，都很苛刻。
梁振英评论：
刚才秦晖老师提的Private Collective概念，我也是第一次听到。香港有类似性质的拥有房地产的一些Collective。比如说香港有一段时期，由于房价高，港英政府给某一个层级公务员集体批地，建立公务员建屋合作社。政府用低于市场价格的地价给他们批地发放地契，可以建房子但是不能买卖。公务员合作社修了房子以后在公务员之中进行分配，公务员可以分配到房子但是除了同样符合政策的其他公务员之外不能卖给别人。由于当时建房的容置率比较低，而且政府给的地契没有容置率的限制，所以后来很多地产商打这些土地的主意。必须每个合作社的成员同意的话，这个集体的地权就可以卖，但也必须得到政府的同意。政府也要向他收一笔地价款。所以这个Private Collective至少在香港有以这种形式存在的处理土地流转的经验。所以，有很多经验可以借鉴。
胡存智评论：
什么叫Private Collective？把地权量化到个人，在此基础上建立社区土地合作制，再加上土地置换书，即等于Private Collective制度。
（洪浩整理，未经演讲人审阅）
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2009年第80期（总第841期）中国土地制度改革研讨会简报之四
发布日期：2009-09-21 01:39 来源：北京大学国家发展研究院
2009年7月27日，由北京大学国家发展研究院、北京天则经济研究所和博源基金会共同主办的“中国土地制度改革研讨会”在北京大学国家发展研究院顺利举行。多位专家、学者围绕中国土地制度改革进行了演讲和讨论。我们分七期报道发布会概况。本期简报报告会议第二节“问题与主张”中，中国土地学会理事长黄小虎、中央党校研究室副主任周天勇教授、国土资源部总规划师胡存智演讲内容，以及讨论内容。
黄小虎：我国房地产业的再思考
长期以来，房价与地价的关系是一个非常敏感的话题，争论各方都认同房价太高，但是分歧在于，到底是房价拉高地价，还是地价抬高了房价？其实房价与地价的关系在理论上早已得到解决。马克思和恩格斯在著作中已经论述过住宅价格是地价、建筑资本和利润利息以及修缮费用的加总。理论上说现在我国城市房价主要由土地价格和建筑安装投资及利润构成。当然如果由开发商组织建设，还应加上开发商管理服务费。
建筑投资及利润即通常所说建安成本，是相对恒定成本：全国建设相同标准的房子造价差别不会很大，一定时期内建材价格和工人的工资也相对稳定。并且从长期趋势看建筑产品与其他商品一样，随着技术进步和劳动生产力的提高，价格更有可能相对下降。土地价格完全不同。地价是地租资本化，地租会由于土地条件的变化引起超额利润。随着经济的发展，地租和地价有长期上升趋势，其中城市土地表现尤为明显；另一方面，短期内土地供求关系的变化也会引起实际生活中地租地价围绕土地超额利润，发生或高或低的波动。
需求有自住性需求和投机性需求，供应也是如此，有满足实际需求的供应，比如政府保障性住房和合作建房，还例如农民自己建房等等；同时也有投机性供应。马克思当年就已经注意到建筑业的变化：早期的房屋都是定造，但是大约到十九世纪中叶定造房屋就极少了，建筑商购买大面积地皮建造很多房屋供顾客选择，建筑商所经营的土地财产可以超出他本人的财产几十倍，因此就面临着市场波动而破产的风险，这样一种建房方式实际上就是为投机而建房。建筑本身利润是很小的，投机主要对象是地租。马克思所关注的这种“为投机而建房”的建筑商就是世界上最早的房地产开发商，只是当时他们还是集建筑商、开发商、维修商为一体。而当代我国的开发商既不负责建筑又不负责维修，他们的主要职能就是为投机而建房，这种投机性供应与投机性需求结合在一起可以产生巨大能量，使房价剧烈波动，吸引公众资金进入，成就了一个又一个富翁，而后房价跌落又使后来者血本无归，造就一个又一个的“负翁”，这就当今中国正在发生的事情。
保障性住房体系建立使穷人住房供应不再依赖开发商，下一步如果能够发展合作建房供应体系，中低收入人群的住房也将不再依赖开发商，那时候投机就只是富人之间的游戏，就与老百姓无关了。当然保障性住房和合作建房也存在供需矛盾，价格也会有波动，但没有投机作祟就不会出现令人望而生畏的天价房，那时候政府实行“招、拍、挂”是好还是不好就无须讨论了。其次，既然投机者赌的就是地租，国家作为土地所有者就不应该在任何情况下都追求土地收益最大化。限价房本质上限的就是地价，将来发展合作建房时，土地供应可以实行划拨和低价，而这些恰恰体现了土地公有制的优越。
我国土地使用制度和管理也存在一些问题。开发商仍然垄断大部分住房供应情况下，土地“招、拍、挂”成了土地投机重要途径。地价过高会对普通百姓造成伤害，因此当投机导致泡沫高升时，政府推出土地应慎之又慎，不应该简单谁出价高就向谁送地，应多增加保障性住房和限价房的土地供应。不过只要开发商垄断局面不改变，这些措施也只能是治标之策，不可能根本遏制投机对消费者的伤害。
现在城市发展过于依赖房地产业，以至于房价一跌一些地方政府就去救市，让老百姓很不满。现在我国各地城市建设投资、土地财政、与土地相关的税费以及土地金融占了经济相当大的比重，是一种透支未来的发展模式，不可持续。这种模式形成原因很多，有指导思想和发展战略的问题、政府职能问题、干部制度问题、财政金融体制问题，也有土地制度和土地管理问题。就土地方面，最主要的方面是不允许集体用地进入市场和低价征地高价卖地。不允许集体建设用地进入市场实际上强化了开发商的垄断地位，而低价征地就为投资炒作提供了空间，此外对土地收益使用缺乏规范也助长了地方政府的短视行为。党的十七届三中全会已经明确改革方向，需要我们加紧落实，稳步推进。
以上房价和地价的关系可以总结如下：地租地价是房价重要组成部分，地租地价有长期上涨趋势，所以房价也会相应看涨；但是房价的短期变化是供求关系引起的。投机性的供求会使房价剧烈波动，投机的真正对象是地租地价；而投机活动之所以伤害普通消费者要害在于住房供应的垄断，因此解决问题关键是打破垄断，而打破垄断需要建设部门进一步改革住房制度，深化改革土地管理制度。
（谭力整理，已经演讲人审阅）
周天勇：城市化的居住模式与土地管理体制的选择
城市化是人类社会农村剩余劳动力和剩余人口向城市流动和集中的一种不以人的意志为转移的必然趋势。城市化过程中的居住模式，是指农村人口在向城市流动和集中过程中，他们的居住在城乡之中的分布、有无贫民窟、居住的面积、庭院、多层和高层楼房等等。不同的国家和地区，在他们的城市过程中，形成了不同的居住模式。但是，不同的居住模式，对土地利用率、人口年龄的城乡结构、社会安全等等都有着其不同的影响。
我们在研究城市化、土地和居住问题时发现，世界上典型的模式总结起来可能有三类：一类是东亚模式、一类是拉美和印度模式，一类就是目前中国的模式。在东亚模式中，居民收入增长较快，城市化过程中的大部分新迁移居民有购买正规住宅的能力。虽然有一部分居民在转型期间只能暂时居住在贫民窟里，但这种贫民窟能够随着居民收入的提高和政府财力的增强而逐步被改造并最终消失，城市居民的居住条件逐渐同一化。日本、韩国、台湾就属于这种模式。
另一种模式是拉美和南亚国家的居住方式，在城市化转型期间，相对东亚国家，他们的居民收入增长较慢，且收入差距特别大。在印度，公有的土地被私人实际占有十年以后就可以私有，而在拉美国家甚至占半年以上就可以私有。为什么城管不能把城市化过程中这种私占公地的现象消灭掉？因为这些国家的总统是直接普选，候选人因为要拉选票而需要讨好作为“票仓”的贫民窟里边的人。在这种居住模式里，只有富人到城市以后才能住上正规比较好的住宅，其他大量的农村剩余劳动力则居住在城市的贫民窟里，结果贫民窟成为农村人口城市化的主要居住方式。
第三个模式就是中国目前的居民居住方式。我们研究了城镇居民购房的能力，收入最高等的居民的收入房价比是2.4：1，即攒2.4年的收入就可以买一套房子，但是最低的则要二十多年；此外，我们对整个农村人口也做了一个估计，平均来说是18：1，为公认的最高房价收入比6：1的三倍。在这样的情况下绝大部分农民肯定买不起房子。于是就发生了“两栖居住”的问题，即进城务工的农民只能居住在城市的工棚、集体宿舍或者城中村的小租屋里，而在农村虽然拥有房子却空着不住。显见，如果这种两栖居住率越高，人均所占用的住宅用地就越多；进一步，如果农民工在城市里再买房子而且农村房子的居住权也不放弃的话，所占用的土地就会更多。另外,居住方式，比如说高层住宅、庭院、别墅，以及家庭多套率、住宅面积大小等，这些都影响到土地的占用程度。比如，我们算了一个非常有意思的账，基于国土资源部的统计资料，2003年到2007年的别墅用地仅仅装了2.7万人，但是，如果按照1：3容积率，则能装30多万人。
不同的居住模式不仅占用的土地不一样，而且对社会结构、对社会稳定的影响、所造成的隐患等等也不一样。和拉美、东亚的其他国家相比，中国不一样的地方就是政府太强，土地没有私有化，中国基本上也没有贫民窟。没有贫民窟的一个直接后果就是加重了农村的老龄化程度。由于没有贫民窟这样的地方长期定居，在外打工的农民工到了中老年纷纷回乡，这直接导致农村老龄化程度高于城市。根据我们的测算，如果目前这样的城乡两栖现象持续下去，那么到2030年农村老龄化，即农村60岁以上人口所占比重，将可能达到69%这样一个惊人的程度。没有贫民窟所导致的另一个后果就是人口剧烈流动对社会稳定的影响：其他国家的人口流动主要是商务和休闲流动，但是中国的人口流动主要是剧烈的生计流动；如果农村大量进城务工人口都能够居住在贫民窟里，那么就不会发生城乡之间人口的剧烈流动，因为在贫民窟里一家数口都居住在这个地方，这样由单身和流动所引起的社会危险就小一些。由此我们也需要重新考虑，究竟是存在贫民窟的社会更稳定，还是人口剧烈流动的社会更稳定。
为了防止居住用地倍增，必须防止城乡两栖居住的现象，不论是城里人到农村还是农村人到城市两栖居住。如果大量的城里人到农村去把农村庭院式的住宅买下来了，以后再把这些土地复垦成耕地，其成本就会非常高。而且，防止城乡两栖居住现象还可以防止出现在城乡之间形成剧烈和持久的人口流动，同时防止农村老龄化的加速和恶化。另外，我们还需要防止城镇中形成占人口10%的多套房阶层出租房屋给占人口90%的无房阶层居住；我们不同意有些学者所说的“买不起房子可以租房子住”的看法，如果一个社会有80％—90%的人都买不起房子，那这个社会的问题太大了。如果有钱人买了五六套房子，他们的孩子单靠租金就可以一辈子吃不完，这样的社会可能是非常糟糕的社会。
那么如何防止城乡两栖居住现象？我们认为，关键在于降低进城劳动力的居住成本。农民现在进不了城市，最主要的不是户籍政策的阻碍，而是由于过高的房价导致过高的进城居住成本。要降低居住成本，最重要的是调整土地利用和管理方面的战略思路。我们开始起草报告提纲的时候说一定要控制建设用地、控制城市用地，但研究的结果发现问题不在于此。实际上，村庄每年占有土地量非常大。改革开放以来，农村人口绝对数减少了六千多万，但是村庄用地却扩大了两亿亩，而同期城市通过人口迁移新增了四亿两千多万人，但是城市建设用地却只增加了五千万亩。改革开放初期农民住宅用地人均居住面积大概八平方米，由于对在承包地上盖住房管得不够严格，现在增加到人均三十多将近四十平方米，占用了大量耕地。所以，国土控制的重点其实不是在城市，而是在农村。研究中我们还发现，城市政府把很多土地拿去搞开发区、搞工业，比如建炼油厂、炼钢厂等等，而居住用地供应则相对比较少，最后导致住宅地价暴涨，但是第三产业并没有发展得很好，这值得深思。
要调整土地的利用和管理制度，具体来说我们有以下建议：首先，要鼓励宅基地、承包地流转。比如我要去城里打工，如果我的宅基地和承包地可以流转，那么这些土地流转变现以后所带来的财产收入就能大大提升我到城市里购买住房的能力；然而现在大量土地资产都是“死”的，根本无法变现，使得农村居民缺乏到城市里购买住房的能力。必须加速对一些规模小又比较分散的村落进行户籍整顿。许多农村因为小、分散、土地利用率低、没有规模效应，是注定要衰败的，俄罗斯、巴西、印度的情况都是如此。问题在于衰败以后一定要整理土地，比如德国在村落衰败后的土地整理上就有一系列措施，对中国来说则一定要整理出耕地和建设用地以供流转。
其次，需要重新考虑是否可以宽容贫民窟存在和发展。这个问题的关键在于，政府是否有能力为大量应进城市的人口提供低价和限价房？如果2040年城市化率到80%，那么需要增加城镇人口五亿六千万，这些人进到城市的话政府能够提供限价房和廉租房吗？我个人认为不可能，任何一个国家政府财力都承担不了。这种情况下我们可以尝试逐步重新考虑对城中村和城郊承租房的容忍程度，适度地放宽对贫民窟的限制，并随着经济发展逐步改造贫民窟，这样既能降低城市化过程中的居住成本，又能减少因为缺乏贫民窟而导致的剧烈生计流动对社会稳定所可能造成的影响。
再次，还需要重新考虑对小产权房的容忍程度。在小城镇和城郊我们认为完全有必要发展小产权房，免去政府的土地出让金和各种高额税负，从而把房价降下来，让农民买得起房子。我们走访了一些地方，发现有些农民到城里买房子买的就是小产权房，大产权房他们根本买不起。小产权房不仅要发展，而且一定要区别对待。如果在城郊、小城镇建造比较节约土地的多层甚至高层小产权房，政府可以支持，但是城市居民到农村购买庭院式的住房则要控制，至于控制的理由则还有待细究。
最后，要提高收入降低房价。要降房价，首先就应当加大住宅用地的供应量。从我们的分析数据来看，住宅用地的供给是不足的。除了让地方政府加大住宅用地的供给量之外，如果允许农村集体建设土地进入市场，形成竞争性土地供应市场，那么住宅用地的供给也将能够有效增加。同时，如果允许在集体建设用地上建设商品房，那么房屋供给也将能够有效增加。此外，由于过高的城镇居民房屋多套率也加大了房屋的供求矛盾，如果用税收的办法来控制城镇居民房屋的多套率，就一定要开征房地产税，否则房屋多套率很难降下来；除房地产税之外，还可以征收土地使用税，并对两套以上房子开征累进税，这样可以更好的降低房屋多套率，从而改善房屋供求结构、降低房价、提高购房自住的满足率，而且开征这些税收本身也是对目前地方政府土地财政的一种改革方式。至于提高收入，我们认为最根本的还是要大力发展吸纳就业能力最强的中小型和微型民营企业以及个体户，具体办法包括放宽准入门槛、降低税负，减少对它们的吃拿卡要以及行政执法中索取费用等行为。
（易声宇整理，已经演讲人审阅）
胡存智：以换地权益书构建自由流动机制
目前土地流转有很多现实的障碍，造成流转实际效果不好。其中，主要有三个障碍。第一，土地的多重负担造成流动的障碍和困难。土地既要满足生产力发展要求，同时还要为了中国国情需要保持承包权的稳定。障碍和困难主要表现在五个矛盾上：1.土地规模经营与稳定和维护家庭联产承包制的土地基础之间的矛盾；2.推动集中经营，鼓励资本下乡与强势资本造成土地兼并之间的矛盾；3.鼓励进城农民的承包地长期流转与以土地稳定不变充当返乡农民的生活退路之间的矛盾；4.社会化专业化农地流转与权势集团（包括村委会、农业公司、基层政府）对农民的强迫力量之间的矛盾；5.流转与流转后农民回乡及时索回土地作为生产生活退路之间的矛盾。这些矛盾造成了流转上的第一个障碍和困难。
第二，土地缺乏双向流动的途径和保障造成障碍。由于当前土地的流向和趋势是不一样的，农地从分散到规模经营是主流，反过来是少量和非主流；建设用地跟着城镇化过程向城镇集中是主流，返回去是次要也是零星的。同时农民把土地作为退路是零星和分散的，发生概率也比较小。这种情况下，各地各方面的探索都做的一件事就是为主流方向做“改革”，而没有为相反的流向提供保障。这样一来产生的问题就是：要素的流动只有正向流动没有返向流动，很难说是市场经济，也不是真正的要素流动。
第三，土地空间及位置制约经营方式影响流转。土地与资金不同，资金只要集中就可以规模使用，没有来源和位置的限制。土地的规模经营则有一个空间位置问题：土地必须连片，分散不连片是难以利用的。土地连片使用后还要避免把中心部位地再分割出去，否则土地规模经营方式也难以持续。因此，土地规模经营的核心是土地连片经营。规模经营中为实现土地连片，十有八九会出现强迫农民流转土地的现象。
由于上述原因的影响，目前土地流转的成效不是很好。十七届三中全会之前我们做了统计，流转比例只占耕地4.75%，比例高的地区也只有20—30%，远远低于农村劳动力进城的比例。土地流转情况不佳，不仅仅与制度不完善有关，更与要素流动的路径设置不完善有关。
基于以上这三个问题，我的主张是，以换地权益书构建土地要素返向流动的保证。这里的“返向”主要有几个意思，一是一定要有返向流动的路径安排，无论正向反向、主流和非主流，都要有安排，使得要素流动能够形成一个双向的、能够保证市场经济和城乡统筹发展所需要的自由流动。从分析中我们发现，有两个特点值得注意，一个是分散向集中、从农村向城市，这是土地的主要流动方向，相反是零星和少量；二是规模经营对土地的位置有更高的要求，但是为了保证农民的退路，土地社保功能主要与土地的面积、而不是位置有更密切的关系。根据这个特性，我们就能够解决地块的替代使用问题，建立返向流动途径，同时能够满足规模经营和社会保障两个需求。我们所引进的创新工具叫“换地权益书”，它的特征是：面积是核心、位置是条件，通过这种安排来解决土地流转问题，构建返向流动的政策工具，从而构建完整的土地流动链条。
换地权益书是一种法律证书，标志着对土地的权利，可以在一定时候换取土地。这个证书既可以换取一定土地面积，也可以换取一定土地价值，还可以两者兼而有之。作为一个政策工具，它可以破除土地流动性障碍，淡化土地位置作用的影响。换地权益书可以由政府或者法定机构在收回土地的时候发放，作为一种法律凭证，它记载有原来面积、等级、价格等等东西，在必要时候兑换成土地。权益书在欧洲主要用于土地整理和土地交换，在美国用于土地开发，而在香港则主要用于征收土地。香港的换地权益书可以合并使用，也可以交付一定的地价。中国大陆于1999年在海南省发放了换地权益书，经过了十年的实践，目前还在使用中。
换地权益书可以有几种形式，一是以面积为主要记载，换地的时候可以换回同等面积。二是建设用地的换地权益书则可以记载换地权益书的价值，到时候可以换回其他同等价值的土地。为了保证农民尽可能换回原有那块地，当不能换回原有地块的时候，就可以通过距离原地远一点就多换一点面积的办法来履行换地权益书。我们把规则制订好了，农民接受规模经营就知道预期结果，将来就不会发生纠纷。对于建设用地的换地权益书，既可以换成本村本土的建设用地，也可以换成其他地方的建设用地，这样有助于农村向城市发展。
随着这个换地权益书而来的有一系列的管理问题，既然是法律文书，一是需要有公信力，二是需要有法律的严肃性。为此，我个人建议换地权益书最好由县级政府全程统一管理。如果换地权益书归集的土地范围大了，就可以在全域范围内调剂、兑换土地。此外，要有专门机构管理权益书，特别在农户赎回土地的时候要把权益书及时收回来销毁，对于宅基地也可以这样实行。这样，无论规模化经营也好，农村向城镇集中也罢，农民都有切实保证。
最后要说的是，这种换地权益书作为一种新的制度安排，处理得好可以实现各方共赢，首先农民进城也不担心失去土地，放心把土地流转；其次，公司也能够得到规模经营，集体经济组织也能得到规模化的好处；再次，对国家而言则可以破除城乡二元结构，促进城乡统筹发展，可谓一举多得。当然，如果处理不好，它也会带来很多的麻烦和问题。所以，对换地权益书这种新的制度安排，我们必须慎之又慎，在充分论证和试点的情况下谨慎推行。
（易声宇整理，经演讲人审阅）
会议第二节讨论
盛洪评论：
我认为换地权益书是一个很好设想，但有更好更一般交易方式就是土地跟货币之间交易。换地权益书肯定有更多附加条件，用来代替征地时候全额支付土地价格，因此它是一个很中间的改革方式。而且，特定一对一换地权益书其实妨碍交易。城乡对流不见得需要用一对一的方式实现。一个人在城里住厌了愿意到农村当农民，可以通过很一般的货币买卖来获得土地。换地权益书的好处可能只局限在现在，且如果要推行换地权益书，需要证明更一般的交易可能达不到更多的政策目标。
胡存智评论：
盛老师说的有一定道理。关键在于土地被要求承担社会功能，可能需要给农民留下退路。换地权益书可以解决是否需要给农民留下退路的问题：农民拥有换地的权利，可退可不退。
陈家泽评论：
我觉得换地权益书的好处在于促进交易。成都在设计土地银行时，和胡老师的思路是比较接近的。换地有一个重要的局限。即地域的限制。它实际上是一种股票的概念，并有利于渐进式的改革。我比较赞同这种制度。
孙佑海评论：
现在有一个很现实的情况，即城市用地和农村用地的不同趋势，城市用地是人增地增，而农村建设用地是人减地增。05年，农村建设用地是16.56万平方公里，占整个全国用地的51%还多。农村建设用地是我们整个城镇建设和工业用地的两倍之多，可是05年农村人口只是城镇人口的1.4倍。91年，农村人均用地12.36万平方公里。14年间，农村用地增加了4.2万平方公里，且这4.2万平方公里的用地是在农村人口减少了1.1亿的情况下发生的。两个方面值得我们关注，一方面，整个城市的人口城市化滞后于土地城市化；另一方面，农村的建设用地在增加。这个问题值得思考。
胡存智提问：
秦晖教授提到Private Collective这个概念，中文的翻译是什么？国外有没有类似的实践？这个概念与我国已经有十几年实践的，以土地为核心的农村社区补助合作制有什么区别和关系？
秦晖回答：
在国外，不管是在大陆法系还是普通法系的民法体系中，是没有Collective这个概念的。我之所以要说Private Collective是考虑到中国特色。在早期罗马法时代，罗马集体对权利的干预很大，但也没有Collective这个概念。如果有一些，也无非是附着在权利的行使上，比如继承权家族限制等等。波音公司有几十万股东，股东人数可能超过一些小国家的人口，但谁也没有说它是集体所有制。几十万人共有的财产或一个人的财产，只要是民间的，只要是自由组合的，谁也不会怀疑它是Private。大家知道很多大型的股份公司的，但是谁也没有说这就不是Private。
然而，中国法律规定土地必须是Collective持有。制度是可以有弹性的，集体持有完全可以，只不过如果集体持有土地，应该给个人集体的进出权。当初我们生产性集体的解构就是采取这种办法，林毅夫先生反反复复讲过。地权性集体为什么不能采取这个办法？
Private Collective的土地所有制和现在的制度有什么不同？这个不同是显而易见的。第一就是有退出机制。我们现在的集体哪怕是股份制的，股份也和成员权挂在一起，不能进也不能退。假设这个制度的确给农民带来好处，例如给一部分土地增值收益很大的农民带来享受。这部分农民可以无需劳动也无需投资，但他却也没有办法投资，一辈子可以当除了吃喝嫖赌以外什么都不干的人，这是一种正常的现象吗？
如果取消了所谓的身份制。实际上的变化是两个。一是取消所谓的身份权。二是取消所谓的政社合一。在座的陈锡文先生在去年有一个说法我是很同意的。即我们虽然要维护集体国有制，但是行政村的经济职能要逐渐剥离。我们只要解决了集体所有制的身份性或者进入退出机制，这种所谓的集体其实就变成了股份制和Private制度。我们的产权改革不也就到位了吗？只不过在名义上，我们完全满足了《宪法》的各种条款，我觉得有什么不可以呢？
秦晖评论：
天勇讲的东亚型和南亚拉美型其实并不是居住模式区别，因为东亚和南亚拉美都是允许贫民窟的。区别只是在于东亚型由于经济增长速度快，分配也相对平均，贫民窟很快就自我消解了。但是在尊重贫民窟存在权这一点上，两种模式之间并没有任何区别，因此这两者可以合二为一。至于中国，也不是世界上唯一的特例。我认为，中国和民主改革之前的南非非常接近。你看看南非当时用的几个词，一个是“流动工人”，指可以进城打工但是不能在城市定居的黑人；一个叫“有序的城市化”，指的是黑人不能进城，使白人城市又干净又整洁又豪华，而且治安也很好。南非的学者在讨论有序城市化的时候，是拿美国作为反例的。按照我的分类则很简单，东亚、南亚、拉美都是一回事，发达国家早期也是一回事；第二类就是中国和南非这一类身份性的居住模式。
周天勇评论：
南亚、拉美与东亚相比，城市化的结果是不同的。我们做了世界各国关于中小企业制度的比较研究，发现拉美、东亚以及南亚的国家，政府关于中小企业的制度是不同的，这导致进城这些人的收入、就业、居住、创业上的不同。所以我觉得，南亚、拉美的城市化道路与人口转移的道路，和东亚是绝对不一样的。当然，拉美和东亚都是允许贫民窟的，但是拉美对中小企业的限制和中国差不多，都很苛刻。
梁振英评论：
刚才秦晖老师提的Private Collective概念，我也是第一次听到。香港有类似性质的拥有房地产的一些Collective。比如说香港有一段时期，由于房价高，港英政府给某一个层级公务员集体批地，建立公务员建屋合作社。政府用低于市场价格的地价给他们批地发放地契，可以建房子但是不能买卖。公务员合作社修了房子以后在公务员之中进行分配，公务员可以分配到房子但是除了同样符合政策的其他公务员之外不能卖给别人。由于当时建房的容置率比较低，而且政府给的地契没有容置率的限制，所以后来很多地产商打这些土地的主意。必须每个合作社的成员同意的话，这个集体的地权就可以卖，但也必须得到政府的同意。政府也要向他收一笔地价款。所以这个Private Collective至少在香港有以这种形式存在的处理土地流转的经验。所以，有很多经验可以借鉴。
胡存智评论：
什么叫Private Collective？把地权量化到个人，在此基础上建立社区土地合作制，再加上土地置换书，即等于Private Collective制度。
（洪浩整理，未经演讲人审阅）
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