2016年第090期（总第1334期）

 

背景介绍：中央经济工作会议刚刚闭幕，中国经济在新的一年将面临一些什么样的机会与风险？政府可能需要做一些什么样的抉择？第78次【朗润·格政】论坛《中央经济工作会议精神与2017年经济政策展望》邀请了北京大学国家发展研究院姚洋、黄益平、卢锋、赵波四位教授来分享他们的见解。我们将分五期简报报告发言内容，本期报告黄益平教授的发言内容。

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赵波：房地产调控要长短期相结合以价格手段为主

一、中央旨在通过限制投资投机需求强化房屋的居住属性

房地产是用来“住”而不是用来投资的。此次中央经济工作会议将房地产列在工作重点的第四名，这是房地产2015年之后第二次成为重点工作对象。上一次提出房地产业要去库存，此次则强调房子是用来住的，而不是用来炒的。这就是在强调房屋的居住属性，并限制其投资投机需求。

与普通消费品不同，房产还具有投资属性。房产作为消费品来说，价格上升会导致需求下降，可从房产的投资属性来说，房产价格越高买的人反而越多。这是因为人们预期未来房价会上升，从而投资收益率增加，由此增加投资房产的需求。可是即便我们强调房产的消费属性（也就是居住用途），也不能完全消除它的投资属性。除非不买房只租房，那么看重的就是房子的消费属性了。一旦拥有房产就自动具备了居住的好处，也享受了其价值分成的好处。

此次房地产调控的目标是既抑制房地产泡沫，又要防止价格出现大起大落。泡沫的提法反映了目前政府对房价的担忧，但是政府的态度是稳定房价的增长而不是打压，才能做到平稳健康的发展。如果房价企稳，那么首先收益率下降会减少房地产业内的投资。从投入产出上来看，房地产业和其他相关行业的联系非常大，这种投资的下降会带来一系列的连锁反应，从而给经济带来负面的影响；不过由于房屋增值不那么快，房屋所有者的财富增值也放缓，财富从投资者向自住者转移，如果消费边际倾向有差别的话，对消费可能会有正向的促进作用。

此次会议的报告中，提出了调控房地产的五种手段。

一是金融手段。报告提出宏观上要管住货币发行，实行稳健的货币政策，因而货币政策应该不会大紧大松，比较倾向于保持中性。具体来说微观上信贷会支持合理的居住购房需求，但严格控制流向投资投机性购房的信贷。由此可预期明年差别化的房贷政策会继续维持，限购的调控手段会普遍化，尤其对于某些房价上涨过快的二线城市。

二是土地手段。土地调控分为短期和长期。短期手段包括落实人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标，同时要求落实地方政府的主体责任，在房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效的土地。但长期来看这些手段还不够，特大城市诸如北上广深，要加快疏解功能，带动周边中小城市发展。因而预期明年一线城市和部分二线城市的土地供给会增加，地价的增速会放缓。

三是财税手段。房产税并未出现在中央经济工作会议中，目前房地产税主要集中在交易环节而不是保有环节。房产税是调节房地产业的猛料，但考虑到目前宏观稳定的目标，房产税短期内很难出台。报告中提到要落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革，健全地方税体系。预期明年地方政府收入份额会增加，减少发展缓慢地区对土地财政的依赖。

四是投资手段。报告中提到坚持因地施策，着重解决三四线城市房地产库存问题。手段包括：结合去库存和促进人口城镇化；提高三四线城市和特大城市的互联互通；提高三四线城市公共服务水平，增强对农业人口的吸引力。这样来看可以解决三四线人口净流出问题，同时降低人口流动成本，减缓三四线人口下降的压力。数据中也显示，流动人口中绝大多数为农村户籍，只有解决农村户籍可享受城市公共设施服务问题，才能促进农业人口留在城市里面。

五是立法手段。报告提出加快租赁市场立法和住房市场监管，规范开发、销售和中介行为。这一提法的背景是中国相对其他国家来说，住房拥有率很高，同时城市空置率很高。空房没有出租很大程度上与租房市场不够完善相关。如果这一手段得以落实，那么将提高租房市场效率，规模化的发展有助于减少交易费用，降低租房搜寻成本，减少城市房屋空置率，减缓资源错配的不良后果。

二、房产除了“住”和“炒”，更多是作为价值储藏手段

一二线城市房产投资收益率高于股票收益率。2004-2016年，股市年化收益率6%。而北京西城区房产2004年-2016年12年之间涨了17倍，年化收益率高达27%。照此速度3年本金就可翻倍，而A股翻倍用了12年。全国而言，一、二、三线城市2013-2016年间房产投资收益率分别是16%、6%、0%。整个房地产业呈现冰火两重天的局面，三四线城市库存很多，房价基本是不涨的。分析起来，一二线城市还是买房投资更划算，而不是炒股票。目前房产除了“住”和“炒”，在普通百姓面前更多的是价值储藏的功能。一是百姓面临的利率低于经济增长率；二是储蓄缺乏其他的投资机会，实体经济乏力，资本项目又有管制，这时房产只不过是成为家庭储藏价值的手段，既不是“住”也不是“炒”。这一点短期很难改变。

高房价成因跟国家土地制度关系紧密。宪法第十条明确规定了城市土地国有，农村土地归集体所有。一定程度上，在我国房地产市场化以来，所有现象都多多少少与这一条有些关系。房价的主要构成之一就是地价。如今地价高到仅2014年全年全国土地出让收入达4.3万亿，超过地方政府预算收入的一半，按照人均2300元的生活标准，足够支付我国7000万贫困人口30年的基本生活费用。

高房价成因还包括需求端的因素。我国快速的经济增长带动了收入的上升，同时城镇化水平的提高带来了需求的上涨。针对城镇化带来的需求增长，前一部分报告解读中已提出相应缓解手段。除此之外，还有缺乏投资机会以及中国婚姻传统和性别比例失衡等等原因。

高房价拉大收入差距。从收入分配角度来看，房价的上涨是购房者向投资者（包括政府）的财富转移；年轻人向中老年人的财富转移；新城镇人口向老城镇人口的财富转移。财富差距的拉大会带来期待不劳而获、自杀率升高、社会矛盾加剧等等负面影响，学界都有所研究。无论是从经济增长的角度还是从经济周期的角度来看，都是不利于经济发展的。

要警惕未来房价下跌风险。不存在只涨不跌的商品，美国、日本、香港等等发达的国家和地区都经历过房价的暴跌，还没有理由相信中国会是一个特例。原因在于长期来看，潜在的GDP增速会放缓，收入增长放缓；人口结构逐渐老龄化；微观层面上居民和企业的杠杆率都在上升，尤以企业为重；加之海外投资机会增加，未来利率也可能上涨，尤其美联储加息已经开始影响国内的资本市场。

政府的调控措施，长期来看一是要保证良好的投资环境，二是促进公共资源的合理分布，缓解大城市的流动人口压力。短期来看，价格调控会比数量调控更有效，也就是房产税、以及对三四线购房者的补贴，效果将比“限购、限贷”等数量上的调控手段更好。由于世界市场利率走低，中国利率也将持续走低一定时间，经济低迷之际资金从实业撤出进入地产，房地产仍是价值储存和增值的上好选择之一。而且就北京来看，地价依旧走高，“在面粉价格上涨的时候，面包价格也不可能会跌”。

（王勋编辑）