2016年第071期（总第1315期）

背景介绍：2016年11月27日，北大国发院第74期朗润·格政论坛“房地产调控政策与市场前景”研讨会举行。本文为此次会议的简报。

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一、房地产调控政策的潜在问题

上涨不是从今年1到9月份开始的，应该说上涨是在去年就开始了。今年的房价上涨的重要原因是去年和前年土地供给负30%的增长，主要城市的土地供应量都在下降。北京、上海等发达地区由于占有更多的资源，人流集中度不断提高，因此房价上涨较快。但是现在土地短缺呈现结构性错配，人口集中流向的大中城市土地供给尤其不足。李克强总理最近提出，要让1亿农民城进城。国土资源部根据国务院的命令，新增了1200万亩的供地，但是仍然主要集中在中小城市。

货币并不是本轮房价上涨的主要原因，房价尤其是和个贷没有关系。今年1到10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%，但是央行、银监会都认为个人住房消费信贷的杠杆太高了。而现在的政策是限制个贷，可能存在政策误判。从9月份来看，房价涨幅已经差不多了，和8月份相比涨幅是下降的。但是这时候出台了政策，最后的结果一定是迫使下一轮涨价涨得更高。

现行的调控政策不是在供给侧上进行改革，而是在需求侧上进行改革，抑制了大城市的高速发展。在需求侧上进行的价格调控，最后会导致需求在一段时间后的爆发。最近若干境外投行有类似预测，认为近期房价可能会因为政策抑制而下降，但是会在2017年上涨。未来调控政策可能更快地反弹，长期不利于对市场的稳定。

政府的房地产宏观调控的另一个问题是在抑制和刺激之间频繁的变动。对房地产市场的调控已经成为了一种重要的宏观调控的手段。国家的调控政策是为了解决短期问题，为了经济增长而刺激房地产市场会影响房地产长期的自然发展。2008年房价持续下降，但是刺激政策导致了房地产价格暴涨，然后政府又出台政策打压房价。之后的“去库存”，又是一轮刺激政策，比如对大学生买房的补贴。在去年年底和今年年初，中国的经济持续疲软，有两个手段能对短期稳增长起到根本性的作用，一个是地方政府投资更多的基础设施建设，第二个是刺激房地产市场。房地产的销售增加从去年已经开始，趋势是这样的。但是今年政府又加了一把劲，要去库存。一些地方是省里列一个指标，把指标分解到各个地方。这样的话，市场回暖了，投资增加了，总的固定资产投资的增长速度也还不是那么快，房地产投资的增长速度在5%左右。但是从原来的零增长，负增长到现在，房地产回暖对总体经济增长发挥了作用，从而也满足了政府稳增长的意愿。

限购限制了房地产交易，也限制了百姓的投资渠道。我们现在最担心人民币贬值的压力。过去两年时间，国内资本市场景气的时候，贬值压力就不那么突出；国内资本市场不景气了，贬值压力就突出了。股票市场、债券市场、房地产市场，哪个市场景气，资本就流向哪个市场。当所有国内资本市场都不景气，资本就开始外流。从总体上来说，百姓仍然缺乏投资渠道。

房地产调控的问题归根到底是怎么摆正市场和政府之间关系的问题。宏观经济学的“卢卡斯批判”指出，任何宏观经济的计量模型都不可以用于政策制定，因为这个政策的实施本身会改变模型参数。房地产调控的错误类似。如果按照已有经验总结出的趋势来制定政策，政策效果很可能走向反面。

 

二、对于房地产市场的担忧

政府对于房地产市场的调控是出于三个方面的担忧。一是，对于房地产市场的争论已经成为了有房群体与无房群体之间的矛盾，这一社会矛盾是令人担忧的。二是，房价上涨导致房地产市场吸引了大量资源，其它产业的投资很难快速增长，产业转型难度加大。三是金融风险的问题。如果是价格上涨过快，一旦房价下跌，可能导致整个市场崩溃，例如美国的次贷危机。

今年前三季度经济增长企稳，建筑投资增加，一些传统行业的订单在上升，但是房地产一旦冷却，明年的增长未必能稳住，仍有较大的下行压力。下行压力下，政府如何看待房地产市场的问题，现在不是很清楚。从宏观的角度来说，一定要谨慎。在历史上，房地产市场从1998年以来确实发挥了很大的作用。但是现在需要谨慎看待房地产市场对中国经济增长的支持作用。在产业转型的过程中，新旧动能转换不是很顺畅。回过头来寻求旧的增长动力，一个是基础设施，一个是房地产投资，来支持经济增长，不停地来来回回的调整是很危险的。

中国的房地产目前的状态给中国的企业家精神带来很多的伤害。改革开放以来，中国市场套利的空间很大，干什么都赚钱。但是房地产包含大量的政策性套利，抑制了企业家创新的动力。中国的富豪中经营房地产的人很多，而美国等国家的富豪更多的是做科技行业，从事真正的创新。如果说在这种情况下，大家都认为干什么都不如买房子赚钱，对于人们的心态，特别是年轻人的选择，都会带来一系列影响。而创新是什么呢？一开始都是亏损的，若干年以后可能成功也可能失败。一个国家在这样的市场上，稍微追逐套利就可以大把大把的赚钱的话，很难相信中国企业家能够真正有一点耐心，去做那些需要十年二十年打造的事业。

 

三、房地产市场的前景

这一轮宏观调控旨在让房价上涨高的十几个城市把房价降下来。强行下压房价未必有利于中国宏观经济。目前房地产对GDP贡献度是8%，如果加上带动的钢铁、水泥、家具、门窗等行业，大概有9%。与美国相比，房地产在中国经济中占的比例并不高。2012年后，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6%,今年中国房地产对GDP的贡献度仅为8%。中国在城市化发展的过程中，房地产应该会占更大的比重，未来房地产仍然有高速发展的潜力。

回到房地产，在现有的前提条件下，基础设施投资和房地产的重要地位很难被替代。总结全世界历史上城市化的规律有四个，第一个规律是从农村走向城市，第二个规律是从小城市到大城市，第三个规律是从市中心到郊区，第四个规律是形成城市群。1960年的时候，全世界只有2个千万级以上的城市，1980年的时候达到了6个，2010年的时候24个，这时候中国有6个。预计2030年，中国会有20个以上的千万级人口城市。

中国的城市化已经出现了第一个规律，就是从农村向城市的迁移，2亿多农民来到了城市。但是中国仍然需要更多农民进城，因为农民太多是富不起来的。他们必须进入城市，才有可能变得富裕。从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中。但是我们没有第三个过程，就是市中心向郊区转移，这是因为宅基地的问题。土地制度导致第三个过程中断了，所以第四个过程——城市群也难以形成。城市化过程中断的结果就是在大中城市可能有房地产泡沫，房价居高不下。

（北大国发院智库 独家整理）