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【校友学习】国发院校友在线学习之24｜解读疫情下的房地产市场及应对措施

发布日期：2020-05-15

　　亲爱的校友们，一场突如其来的疫情，隔断了我们的相见，却无法淡去我们求知的热情。为倡导“持续学习，永不毕业”的精神，国发院校友部特推出“校友线上学习”系列课程，希望能用与时俱进的方式，为广大国发院校友送去知识和温暖。

　　国发院校友在线学习课程第24讲

　　解读疫情下的房地产市场及应对措施

　　受疫情影响，房地产行业的市场走向近期也成为热点话题。为满足更多校友持续学习的需求，第24期国发院校友在线学习课堂——解读疫情下的房地产市场及应对措施，于劳动节期间举行。本次活动由国发院校友部和E15班级共同举办，特邀黄瑜博士（中指控股CEO，中国指数研究常务副院长），E15班级阙东岳校友（前新城控股、万达文旅、银泰、金辉集团营销中心总经理、副总裁）和叶振华校友（杭州西湖房地产集团总裁）作为主讲嘉宾，阙东岳校友亦作为主持人，为敢于破局的校友们解读疫情下的房地产行业、分析市场走势、思考企业应对策略、提供新思路。

　　2020年一季度重点城市新房整体成交规模虽然为近十年同期最低，但是，阙东岳校友说，由于疫情压抑了需求、政府政策适当松绑、货币放量、媒体助推和客户心态变化等，使得房地产市场在近期有所回暖。黄瑜博士也说，一季度土地市场供求均下降，但地价结构性上涨，部分城市土地市场热度较高。整体看，房地产市场正处于恢复通道中，因受国际和国内疫情影响，下半年最大不确定性来自于宏观经济走向。阙东岳校友和黄瑜博士都提到，未来，政府会对房地产行业因城施策。阙东岳预测，大房企市场影响力会越来越大；未来房地产企业的经营逻辑大致可总结为既要规模，又要利润，还要控制成本。

　　黄瑜博士说，即便二季度房地产市场有所回升，但短期房价仍存调整压力，全年市场整体仍处调整通道。对于购房者来说，随着供应量的增加，一二线热点城市自住型需求可择机入市，投资需求仍需谨慎。都市圈或湾区是下一时期中国城市发展的主流趋势。中长期来看，重点都市圈和城市群将成为最具发展潜力的区域。长珠三角、京津冀地区的都市圈核心城市北上广深、杭州、南京、苏州等潜力仍最为突出。同时，核心城市周边区县以及嘉兴、无锡、东莞、佛山、惠州等城市潜力不断提升。而长沙、重庆、成都、西安、郑州、青岛、济南等二线城市尚处于吸聚资源的阶段。在大城市由集聚向外溢转化的过程中，周边小城市的价值将逐步提升。

　　阙东岳校友也建议，购房时可以从四个角度考虑，即购房时机的选择、区域和城市的选择、单城市内的选择，和产品的选择。例如，疫后或年底开发商促销之时都可为购房的好时机；一线城市是贵重资产，可长期持有且价格波动受政策限制；经济不发达城市的房产则可根据需要购买，决策要慎重理性；学区房会是长期的硬通货；地铁高架沿线的房产升值较快；户型可选设计成熟且标准的大房企，减少隐患。此外，健康型、舒适型、精装修的住房将会成为热点。

　　针对未来住房产品的开发，叶振华校友重点介绍了杭州市的房地产市场趋势，结合他的团队所做市场调查，分析了消费者需求，并根据需求分析了未来房地产产品的设计趋势。他说，未来消费者将重点关注室内公共空间，尤其是阳台和餐客厅的舒适度。未来的户型设计会从空间、功能、居住体验等多纬度定义和改善。例如，凸显独立书房的空间价值，重视室内的活动空间、储物空间和通风采光等。同时，智能系统的需求正在扩大，智能家居的开发和应用也将成为主流。另外，物业管理和服务也被赋予了更高的要求。开发商应重视物业服务理念的更新，注重景观、自然资源、活动空间、智能化等小区氛围的营造。打造具备竞争力的物业服务团队是房企重要的软实力保障。

　　以上建议皆针对国内资产配置问题，黄瑜博士针对个人海外资产配置也分享了几点看法。疫情影响下各国经济的不确定性可能对资产价格走势带来不利影响。当前海外疫情仍在持续蔓延，全球经济、金融的不稳定性仍较为突出，资金避险情绪依然较高，或将对部分海外资产价格走势产生一定影响。另外，汇率变化也值得关注。在疫情影响下，海外资产配置除了要考虑房产价值本身的成长性外，还要考虑汇率、投资标的国的政治环境等因素，尽量将资产分散配置，抵御风险。黄瑜博士说，主流国家、主流城市的资产仍具备较好的价值，但非主流区域的不确定性风险或将加大。因此，购房者需关注海外投资房产在当地的流动性，以保障投资可变现；同时也需关注住房配套的品质、物业服务的优劣等。投资优质标的将是海外资产保值增值的重要保障。